- 시가 8억 3,000만원 아파트를 6억 6,000만원에 사면서 대금을 입증하지 못하면 세금이 1억 7,722만원 늘어납니다(가상 사례).
- 특수관계인에게 판 재산을 그 사람이 3년 안에 처음 판 사람의 배우자·직계존비속에게 다시 팔면, 그 배우자·직계존비속이 증여받은 것으로 추정될 수 있습니다.
- 수원 영통구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
- 수원 영통동 증여추정 자금출처 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
증여추정 자금출처 전에 챙길 것
영통구 영통동은 1990년대 후반 입주한 영통 택지지구의 중심으로, 영통역과 중심상가 주변에 중층 대단지 아파트가 모여 있습니다.
- 부모님께 빌린 돈은 차용증, 적정이자(연 4.6%) 기준의 이자 지급, 원금 상환 기록이 있어야 빌린 돈으로 인정받기 쉽습니다.
- 자금조달계획서는 규제지역 주택이면 금액과 관계없이(그 밖의 지역은 6억원 이상) 내고, 투기과열지구 주택은 예금 잔액·대출·증여세 신고서 같은 증빙도 함께 냅니다.
- 대출이나 전세보증금으로 대금을 낼 때도 사는 분이 그 돈을 갚을 수 있는 소득이나 재산이 있는지가 함께 검토됩니다.
- 지역
- 수원 영통구
- 규제지역
- 수원 영통구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 동수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
계산 사례: 6억 6,000만원 대금을 입증할 때와 못 할 때
시가 8억 3,000만원인 수원 영통동의 부모님 아파트를 자녀가 6억 6,000만원에 사는 경우입니다. 자녀가 낼 대금의 출처를 먼저 나눠 보면 다음과 같습니다.
| 대금 마련 | 금액 | 입증 자료 |
|---|---|---|
| 자녀 예금 | 1억 3,000만원 | 예금 거래내역, 원천징수영수증 |
| 자녀 명의 대출 | 2억 6,000만원 | 대출약정서 |
| 부모님께 빌린 돈 | 2억 7,000만원 | 차용증, 이자·원금 이체 내역 |
| 합계(거래가) | 6억 6,000만원 | 매매계약서, 대금 이체 내역 |
이 대금이 실제로 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 넘어가고, 그 돈이 자녀의 예금·대출·차용이라는 것이 확인되면 매매로 인정받을 수 있습니다. 반대로 대금을 주고받은 기록이 없거나, 부모님이 준 돈으로 대금을 냈거나, 낸 대금을 다시 돌려받았다면 배우자·직계존비속 사이 양도라 증여로 추정됩니다(상증법 44조).
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 항목 | 대가 지급을 입증한 경우 | 입증하지 못한 경우 |
|---|---|---|
| 거래가(대가) | 6억 6,000만원 | 6억 6,000만원 |
| 시가와의 차이 | 1억 7,000만원 (20.5%) | 1억 7,000만원 (20.5%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 8억 3,000만원 | - |
| 파는 분 양도세 | 비과세 | 없음(증여로 봄) |
| 증여재산가액 | 0원 | 8억 3,000만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 1억 6,878만원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 8억 3,000만원 (2.98%) | 8억 3,000만원 (4%) |
| 사는 분 취득세 | 2,476만원 | 3,320만원 |
| 가족 전체 세금 | 2,476만원 | 2억 198만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 16년 전 3억 2,000만원에 사서 계속 산 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았습니다. 증여로 추정되면 매매가 아니라 증여이므로 양도세 대신 증여세와 증여 취득세를 계산합니다.
입증하면 증여세 없이 취득세 2,476만원으로 끝나지만, 입증하지 못하면 시가 8억 3,000만원 전체가 증여재산이 되어 증여세 1억 6,878만원과 증여 취득세 3,320만원을 냅니다. 가족 전체 세금 차이는 1억 7,722만원입니다.
수원 영통동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
계약금·중도금·잔금을 계약서에 적은 날짜에 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 보내세요. 현금으로 주고받은 대금은 입증이 거의 불가능합니다.
입증 준비 순서
- 자금표 만들기: 자녀 예금·대출·차용으로 낼 금액을 먼저 표로 정리합니다.
- 대출 확인: 규제지역은 대출 한도가 낮으니 실제 대출 가능 금액을 은행에서 확인합니다.
- 차용증: 부모님께 빌리는 돈은 금액·이자율·상환 일정을 적은 차용증을 쓰고 이자를 계좌로 냅니다.
- 자금조달계획서: 규제지역은 금액과 관계없이(그 밖은 6억원 이상), 투기과열지구는 증빙 서류까지 냅니다.
- 사후 관리: 잔금 뒤에도 차용금 이자·원금 상환 기록을 이어 갑니다.
함께 확인해 둘 것
- 자녀 소득으로 갚을 수 없는 규모의 차용은 빌린 돈으로 인정받기 어렵습니다.
- 대출을 받았다면 대출금이 자녀 계좌를 거쳐 부모님 계좌로 간 흐름이 보이게 하세요.
- 증여로 일부를 받는다면 미리 증여세 신고를 해 두면 그 돈은 자금 출처로 쓸 수 있습니다.
- 대금을 내기 전에 자녀의 소득금액증명, 예금 잔액, 대출 한도로 낼 수 있는 금액표를 먼저 만들어 보세요.
수원 영통동 증여추정 자금출처, 세무사가 하는 일
- 계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.
- 양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.
- 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
- 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있어 수원 영통동에서 방문 상담이 편하고, 전화·화상 상담도 할 수 있습니다. 자녀 예금 거래내역, 대출약정서, 차용증 초안, 대금 이체 계획을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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대금을 현금으로 드렸는데 괜찮을까요?
현금은 주고받은 사실을 입증하기 어려워 증여로 추정될 위험이 큽니다. 지금이라도 계좌 기록이 남는 방식으로 정리하고, 남은 대금은 계좌로 보내세요.
부모님께 빌린 돈도 자금 출처가 되나요?
빌린 돈이라는 것이 확인되면 됩니다. 차용증만으로는 부족하고 이자와 원금을 실제로 갚은 기록이 있어야 합니다. 이자를 덜 내도 연 4.6% 기준 이자와의 차이가 1년에 1,000만원 미만이면 증여세가 없습니다.
자금출처 조사는 언제 나오나요?
실거래가 신고와 자금조달계획서 내용, 소득·재산 신고 자료를 비교해 설명이 안 되는 부분이 있으면 해명 요청이나 조사가 나올 수 있습니다.
미리 증여받은 돈을 대금에 써도 되나요?
네. 증여세를 신고한 돈은 자금 출처로 쓸 수 있습니다. 성년 자녀는 10년 동안 5,000만원(혼인·출산 때 1억원 추가)까지 증여세 없이 받을 수 있습니다.