수원 원천동 저가양수 증여세 세금상담 되팔 때 양도세 계산

핵심 요약

증여재산가액 1억 4,000만원을 취득가액에 더하면 양도세가 9,300만원 줄어듭니다(가상 사례).
증여세는 받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제받습니다.
수원 영통구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
수원 원천동 저가양수 증여세 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

저가양수 증여세 상담 때 먼저 묻는 것

영통구 원천동은 아주대학교와 광교호수공원(원천호수) 사이에 있어, 광교신도시에 속한 신축 대단지와 원천동 기존 주택가가 함께 있습니다.

증여세는 언제 내나요?: 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고·납부합니다.
딱 30% 싸게 사면 증여세가 있나요?: 증여재산가액이 0원이라 증여세는 없지만 취득세는 증여 취득이 됩니다.
10억원 넘는 집은 기준이 다른가요?: 네. 3억원이 기준이라 15억원 집은 12억원 아래로 사면 증여재산가액이 생기고, 공제(성년 자녀 5,000만원)를 넘는 부분에 증여세가 붙습니다.
예전에 받은 증여도 합치나요?: 같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 10년 안에 받은 증여는 합산합니다.

계산 사례: 6억 7,000만원에 산 집을 12억원에 팔 때

자녀가 4년 전 수원 원천동의 부모님 집(당시 시가 11억 1,000만원)을 6억 7,000만원에 사면서, 기준을 넘은 1억 4,000만원에 대해 증여세 873만원을 신고·납부했습니다. 이제 이 집을 12억원에 팔려고 합니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	증여재산가액을 빼먹은 경우	취득가액에 더한 경우
파는 가격	12억원	12억원
취득가액	6억 7,000만원 (대금만)	8억 1,000만원 (대금 + 증여재산가액)
양도차익	5억 3,000만원	3억 9,000만원
장기보유특별공제	0원	0원
양도세 (지방소득세 포함)	3억 2,022만원	2억 2,722만원

자녀가 4년 전 시가 11억 1,000만원인 집을 6억 7,000만원에 사면서 증여재산가액 1억 4,000만원에 증여세 873만원을 신고·납부했다고 보았습니다. 조정대상지역에서 2주택 상태로 판다고 보아 중과(+20%p, 장기보유특별공제 없음)를 넣었습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

저가양수로 증여세를 과세받은 금액은 나중에 팔 때 취득가액에 더합니다(소득세법 시행령 163조 10항). 이 금액을 빼먹고 신고하면 양도세를 9,300만원 더 내게 됩니다. 증여받은 집과 달리 매매로 산 집이라, 10년 안에 팔아도 증여자의 취득가액으로 계산하는 이월과세는 적용되지 않습니다.

수원 원천동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

증여세 신고서를 꼭 보관하세요

몇 년 뒤 집을 팔 때 취득가액에 더할 증여재산가액을 증명하는 자료가 증여세 신고서와 결정 내용입니다. 세무서 결정으로 금액이 바뀌었다면 바뀐 금액을 씁니다.

준비 서류와 상담 순서

사는 분 가족관계증명서
매매계약서와 대금 이체 내역
시가 자료(실거래가, 감정평가서)
10년 안에 같은 분에게 받은 증여 내역

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

수원 원천동 지역 확인 사항

지역: 수원 영통구
규제지역: 수원 영통구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
관할 세무서: 동수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 수원 매탄동, 수원 영통동, 수원 우만동, 수원 영통구

수원 영통구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
수원 영통구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).

수원 원천동 저가양수 증여세 세금상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있어 수원 원천동에서 방문 상담이 편하고, 전화·화상 상담도 할 수 있습니다. 매매계약서, 증여세 신고서, 취득세 영수증, 필요경비 영수증을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

부모님께 싸게 산 집을 팔면 취득가액은 얼마인가요?

실제로 낸 대금이 기본이고, 저가양수로 증여세를 과세받았다면 그 증여재산가액을 더합니다.

저가양수 증여세는 얼마인가요?

시가와 대가의 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액이 증여재산가액이고, 여기서 증여재산공제를 뺀 뒤 10~50% 세율로 계산합니다.

시가가 15억원인 집을 10억원에 사면요?

차이 5억원에서 3억원(시가 30%인 4억 5천만원보다 적은 금액)을 뺀 2억원이 증여재산가액입니다. 성년 자녀는 5,000만원을 공제한 1억 5천만원에 증여세를 계산합니다.

30% 기준은 이상인가요, 초과인가요?

차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 대상입니다. 다만 대상이 되어도 증여재산가액은 기준금액을 넘는 부분만이라, 딱 30%면 증여재산가액은 0원입니다.

수원 원천동 저가양수 증여세 세금상담, 차액 전부가 증여는 아닙니다