북수원 저가양도 양도세 세금상담 1주택 부모님 집 매수

핵심 요약

1주택 부모님의 6억 5,000만원 아파트를 자녀가 4억 7,000만원에 사면 세금은 취득세 1,081만원뿐입니다(가상 사례).
정부는 2026년 세제개편안에서 다주택 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분도 소급하는 안을 냈고, 국회 심의 중입니다.
수원 장안구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
북수원 저가양도 양도세 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

저가양도 양도세 상담 때 먼저 묻는 것

북수원은 행정구역 이름이 아니라 수원 북쪽을 부르는 말로, 보통 장안구 정자동·천천동·조원동·송죽동·파장동·이목동 일대를 가리킵니다. 수원 KT위즈파크와 만석공원이 있는 생활권입니다.

5% 아래로만 낮추면 되나요?: 양도세는 거래가로 계산되지만, 사는 쪽 증여세·취득세 기준은 따로 봅니다.
시가가 애매하면 어떻게 하나요?: 감정평가를 받아 시가를 정해 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.
비과세 집이면 신고가 필요 없나요?: 12억원 이하 비과세는 신고하지 않아도 되지만, 시가 산정 자료는 보관하세요.
중과 완화는 확정됐나요?: 아직 정부안이고 국회 심의 중입니다.

계산 사례: 1주택 부모님의 6억 5,000만원 아파트

북수원의 아파트 한 채(시가 6억 5,000만원)에 18년째 사는 부모님이 자녀에게 집을 넘기려 합니다. 자녀가 4억 7,000만원을 내고 사는 방법과 증여받는 방법의 세금을 나란히 봅니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	자녀가 4억 7,000만원에 매수	그냥 증여
파는 분 양도세	비과세 (시가 12억원 이하)	없음
증여재산가액	0원	6억 5,000만원
사는 분 증여세	0원	1억 1,640만원
취득세 구분	유상취득(시가인정액)	증여 취득
취득세 과세표준 (합계 세율)	6억 5,000만원 (1.66%)	6억 5,000만원 (4%)
사는 분 취득세	1,081만원	2,600만원
가족 전체 세금	1,081만원	1억 4,240만원
자녀가 낼 대금	4억 7,000만원	0원

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 18년 전 2억 9,000만원에 사서 계속 살아온 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았고, 증여에는 성년 자녀 공제 5,000만원을 넣었습니다.

부모님은 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰, 거래가가 시가보다 5% 넘게 낮아 양도가액을 시가 6억 5,000만원으로 바꿔 계산해도 12억원 이하라 양도세가 없습니다. 자녀는 차이가 28%라 증여세가 없고 취득세만 1,081만원을 냅니다. 그냥 증여받으면 증여세 1억 1,640만원과 증여 취득세 2,600만원이 나옵니다.

다만 매수는 자녀가 대금을 실제로 내야 하므로, 대금을 어디서 마련하는지가 이 방법의 전제입니다. 부모님이 받은 대금은 부모님 재산으로 남아 나중에 상속재산에 들어갑니다.

이 집은 아파트 토지거래허가구역이라 자녀가 사려면 계약 전에 허가를 받고, 취득일부터 2년 동안 직접 살아야 합니다.

조정대상지역이라도 1주택 부모님 증여는 3.5%

1세대1주택자가 배우자·직계존비속에게 주는 집은 조정대상지역 증여 12% 중과에서 빠집니다.

상담 전에 준비할 서류

필요경비 영수증(중개수수료, 확장·샷시 공사비)
세대원 전체의 주택 보유 현황
같은 단지 최근 실거래가
처음 산 매매계약서와 취득세 영수증

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

북수원 지역 확인 사항

지역: 수원 장안구
규제지역: 수원 장안구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
관할 세무서: 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 수원 장안구, 수원 정자동, 수원 천천동, 수원 조원동

수원 장안구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
수원 장안구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.

북수원 저가양도 양도세 세금상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 북수원에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 부모님 세대 주민등록초본, 처음 산 계약서, 자녀 자금 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

부모님이 1주택이면 자녀에게 싸게 팔아도 양도세가 없나요?

비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이던 집은 2년 거주)을 갖추고 시가가 12억원 이하면 없습니다. 싸게 팔아 시가로 다시 계산해도 같은 결과입니다.

양도세 신고는 누가 어디에 하나요?

파는 분이 자기 주소지 관할 세무서에 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다. 홈택스로도 신고할 수 있습니다.

가족에게 싸게 팔면 양도세가 줄어드나요?

차이가 시가의 5% 이상(또는 3억원 이상)이면 시가로 다시 계산하므로 줄어들지 않습니다. 그보다 차이가 작으면 거래가로 계산합니다.

부당행위계산의 시가는 언제 기준인가요?

양도일 전후 각 3개월 안의 매매사례가액, 감정가액 등을 시가로 봅니다. 증여세의 평가기간(전 6개월~후 3개월)과는 다릅니다.

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