- 시가 6억 7,000만원 대출 낀 집은 이 사례에서 부담부증여가 가족 전체 세금이 가장 적습니다(가상 사례, 허가구역이라 허가와 실거주 요건을 갖춰야 가능).
- 부모님이 1세대1주택 비과세 대상이면 채무 부분 양도세가 없어 부담부증여가 그냥 증여보다 유리한 경우가 많고, 자녀가 대금을 낼 수 있으면 저가 매매가 더 적을 수도 있습니다.
- 수원 팔달구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
- 수원 팔달구 부담부증여 비교 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
부담부증여 비교 전문세무사가 따지는 쟁점
팔달구는 수원 한가운데 구로, 수원화성과 화성행궁이 있는 행궁동, 수원시청이 있는 인계동, 수원역 일대와 우만동·화서동·매교동 등이 있습니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 쟁점 | 판단 기준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 채무 인수 | 대출 승계·임대차 승계가 실제로 됐는지 | 대출약정서, 임대차계약서 |
| 취득세 유상 인정 | 수증자 본인의 소득·재산으로 채무 상환 능력 | 소득금액증명, 재산 내역 |
| 부모 양도세 | 채무 부분 양도차익, 비과세·중과 여부 | 취득 자료, 주택 보유 현황 |
| 사후 관리 | 보증금·대출을 부모님이 대신 갚았는지 | 상환 이체 내역 |
| 방법 비교 | 가족 전체 세금 합계 | 세 가지 계산표 |
계산 사례: 대출 낀 집을 넘기는 세 가지 방법
부모님 명의 수원 팔달구 아파트(시가 6억 7,000만원)에 주택담보대출 2억 7,000만원이 남아 있습니다. 대출을 자녀가 넘겨받는 부담부증여와 다른 두 방법을 비교했습니다.
| 항목 | 부담부증여 | 저가 매매(5억원) | 그냥 증여 |
|---|---|---|---|
| 부모님 양도세 | 7,171만원 | 2억 1,402만원 | 없음 |
| 자녀 증여세 | 5,820만원 | 0원 | 1억 2,222만원 |
| 자녀 취득세 | 5,851만원 | 1,217만원 | 8,978만원 |
| 가족 전체 세금 | 1억 8,842만원 | 2억 2,619만원 | 2억 1,200만원 |
| 자녀가 낼 현금 | 0원 | 2억 3,000만원 | 0원 |
| 자녀가 떠안는 주택담보대출 | 2억 7,000만원 | 2억 7,000만원 | 0원 |
시가 6억 7,000만원, 주택담보대출 2억 7,000만원, 부모님은 15년 전 3억원에 취득. 부모님은 2주택(조정대상지역 중과 포함)으로 보았습니다. 부담부증여 취득세는 주택담보대출 부분을 유상(자녀의 상환 능력 입증 전제, 세율 구간은 집 전체 가액 기준), 나머지를 증여 취득(합계 13.4%)으로 계산했습니다. 저가 매매(5억원)의 취득세는 차이가 5%를 넘어 시가인정액 6억 7,000만원 기준이고, 그냥 증여는 부모님이 주택담보대출을 먼저 정리(대출 상환)한다고 보았습니다. 취득세는 지방교육세·농특세(전용 85㎡ 초과)를 포함했고, 자녀는 다른 집이 없다고 보았습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.
가족 전체 세금만 보면 이 사례에서는 부담부증여가 가장 적습니다. 채무 부분에 양도세가 붙어도, 넘기는 채무만큼 증여세가 줄어드는 효과가 더 크기 때문입니다. 조정대상지역 다주택이라 부담부증여의 채무 부분 양도세는 중과됩니다. 저가 매매는 자녀가 현금 2억 3,000만원을 더 내야 하는 대신 증여세가 없습니다.
배우자·직계존비속에게 한 부담부증여는 채무를 넘긴 사실이 확인되지 않으면 그 채무도 증여로 추정되고, 취득세는 받는 분 본인의 소득·재산으로 채무를 갚을 능력이 있어야 채무 부분을 유상취득으로 인정합니다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결).
대출을 넘겨받는 방법은 은행이 지금의 대출 한도·심사 기준으로 자녀 명의 승계를 받아 줘야 가능하니, 은행에서 승계 가능 여부부터 확인하세요. 수원 팔달구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
이 집은 아파트 토지거래허가구역이라 저가 매매는 물론, 넘기는 채무가 대가가 되는 부담부증여도 허가 대상이 될 수 있습니다. 허가가 필요 없는 것은 순수 증여뿐입니다.
부담부증여나 승계로 넘긴 보증금·대출을 부모님이 대신 갚으면 그때 다시 증여가 됩니다. 세무서는 넘긴 채무가 실제로 갚아지는지 사후 관리합니다.
신고 뒤 소명과 경정청구
- 세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
- 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
- 증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.
- 이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
수원 팔달구 지역 확인 사항
- 지역
- 수원 팔달구
- 규제지역
- 수원 팔달구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 부담부증여 뒤 넘긴 채무의 상환·만기는 세무서가 사후 관리하니 상환 기록을 남기세요.
- 부모님이 1세대1주택인지에 따라 결론이 뒤집히는 경우가 많습니다.
- 대출 승계는 은행 심사를 거쳐야 해, 승계가 안 되면 부담부증여 계획 자체가 바뀝니다.
전문세무사 상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 팔달구에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 등기사항증명서, 임대차계약서 또는 대출 잔액증명, 부모님 취득 자료, 자녀 소득 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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부담부증여와 저가 매매 중 무엇이 유리한가요?
이 사례에서는 부담부증여가 가족 전체 세금이 가장 적습니다. 부모님의 비과세 여부, 채무 크기, 자녀가 낼 수 있는 현금에 따라 결론이 바뀌니 같은 집으로 세 가지를 모두 계산해 보세요. 허가구역 아파트라 저가 매매와 부담부증여는 허가와 실거주(또는 실거주 유예) 요건을 갖춰야 합니다.
전세 낀 집을 저가로 팔면 보증금은 어떻게 보나요?
자녀가 넘겨받는 보증금은 대가에 들어가 거래가의 일부가 됩니다. 보증금과 현금을 합친 대가로 증여세·양도세 기준을 판단합니다.
그냥 증여하면 무엇이 단순한가요?
대금이 오가지 않아 자금 출처 문제가 없지만, 시가 전체에 증여세와 증여 취득세가 붙어 세금이 가장 큰 경우가 많습니다.
수원 팔달구 아파트를 가족에게 팔 때도 토지거래허가를 받나요?
네. 수원 팔달구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 계약 전에 허가를 받아야 하고, 사는 분이 2년 동안 직접 살아야 합니다. 순수 증여는 허가 대상이 아닙니다.