- 시가 12억원 아파트는 9억원 이하로 사면 취득세가 증여 취득으로 바뀌고, 그보다 낮으면 증여재산가액이 생깁니다(가상 사례).
- 양도세는 시가와 거래가의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 거래가 대신 시가로 계산합니다(소득세법 101조).
- 용인 수지구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
- 수지 동천동 저가양수도 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
저가양수도 상담 때 먼저 묻는 것
수지구 동천동은 신분당선 동천역이 있는 동네로, 관할은 용인세무서입니다.
- 파는 분 양도세도 줄어드나요?
- 차이가 5% 이상(또는 3억원 이상)이면 거래가가 아니라 시가로 계산하므로 양도세가 줄지 않습니다.
- 증여세가 0원이면 끝인가요?
- 취득세와 양도세는 따로 계산되고, 대금 지급 기록이 없으면 전체가 증여로 추정될 수 있습니다.
- 신고는 언제 하나요?
- 양도세는 양도일이 속한 달 말일부터 2개월, 증여세는 3개월, 유상 취득세는 잔금일부터 60일 안입니다.
- 시가보다 얼마나 낮추면 문제가 되나요?
- 양도세는 5%(또는 3억원), 증여세와 취득세는 30%(또는 3억원)가 기준선입니다.
계산 사례: 시가 12억원 아파트의 3억원 기준
수지 동천동의 시가 12억원 아파트를 부모님이 자녀에게 넘기려 합니다. 시가가 10억원을 넘으면 저가양수 기준이 시가의 30%(3억 6,000만원)가 아니라 3억원이라는 점이 핵심입니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 항목 | 9억 1,000만원 | 9억원 | 8억 4,000만원 (70%) |
|---|---|---|---|
| 거래가(대가) | 9억 1,000만원 | 9억원 | 8억 4,000만원 |
| 시가와의 차이 | 2억 9,000만원 (24.2%) | 3억원 (25%) | 3억 6,000만원 (30%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 12억원 | 시가 12억원 | 시가 12억원 |
| 파는 분 양도세 | 3억 2,022만원 | 3억 2,022만원 | 3억 2,022만원 |
| 증여재산가액 | 0원 | 0원 | 6,000만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 0원 | 97만원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득으로 봄 | 증여 취득으로 봄 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 12억원 (3.5%) | 12억원 (13.4%) | 12억원 (13.4%) |
| 사는 분 취득세 | 4,200만원 | 1억 6,080만원 | 1억 6,080만원 |
| 가족 전체 세금 | 3억 6,222만원 | 4억 8,102만원 | 4억 8,199만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 8년 전 6억 7,000만원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 조정대상지역 다주택 중과를 넣었습니다.
3억원보다 1,000만원 적게 낮춘 9억 1,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상 세율입니다. 정확히 3억원 낮춘 9억원은 증여재산가액이 0원이지만 취득세가 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 13.4%)으로 바뀌어 1억 6,080만원이 됩니다. 시가의 70%인 8억 4,000만원에 사면 차이 3억 6,000만원에서 3억원을 뺀 6,000만원이 증여재산가액이 되어 증여세 97만원까지 붙습니다.
수지 동천동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.
시가 12억원 집의 30%는 3억 6,000만원이지만 증여세와 취득세 기준은 3억원입니다. 시가가 높을수록 낮출 수 있는 비율이 줄어듭니다.
준비 서류와 상담 순서
- 사는 분의 소득금액증명·예금 잔액·대출 가능 금액
- 가족관계증명서
- 파는 분이 처음 산 때의 매매계약서와 취득 비용 영수증
- 같은 단지 최근 실거래가(국토교통부 실거래가 조회 화면)
상담은 이렇게 진행합니다.
- 전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
- 1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
- 상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
- 진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.
수지 동천동 지역 확인 사항
- 지역
- 용인 수지구
- 규제지역
- 용인 수지구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 용인세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 용인 수지구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
- 용인 수지구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
수지 동천동 저가양수도 세금상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수지 동천동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 같은 단지 최근 실거래가 또는 감정평가서, 처음 산 계약서, 자녀 자금 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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시가 12억원 아파트를 30% 싸게 팔면 어떻게 되나요?
팔 수는 있지만 시가 10억원이 넘는 집은 기준이 3억원이라, 8억 4,000만원에 사면 6,000만원이 증여재산가액이 되어 증여세가 붙고 취득세도 증여 취득입니다.
저가양수도의 시가는 무엇으로 정하나요?
아파트는 같은 단지에서 전용면적과 공시가격이 5% 안쪽으로 비슷한 집의 거래가가 시가가 되는 경우가 많습니다. 비교할 거래가 없는 단독주택·토지·상가는 감정평가액을 시가로 쓰는 편이 안전합니다.
저가양수도에도 증여재산공제가 되나요?
네. 저가양수로 생긴 증여재산가액에서 증여재산공제를 뺍니다. 공제는 10년 동안 받은 증여를 합쳐 직계존속(부모님·조부모님 전체)에게서 성년 자녀 5,000만원, 배우자에게서 6억원까지이고, 같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 10년 안에 받은 증여는 합산해 세율을 정합니다.
가족 간 매매도 실거래가 신고를 하나요?
네. 부동산 매매계약을 맺으면 가족 간이라도 계약일부터 30일 안에 실거래가 신고를 하고, 주택이면 조정대상지역·투기과열지구는 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 거래가 6억원 이상일 때 자금조달계획서도 함께 냅니다.