수지 풍덕천동 저가양수도 세금상담 세 가지 세금 계산

핵심 요약

시가 11억 2,000만원 아파트를 8억 5,000만원에 사면 증여세는 없고, 7억 2,000만원에 사면 가족 전체 세금이 1억 1,573만원 늘어납니다(가상 사례).
양도세는 시가와 거래가의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 거래가 대신 시가로 계산합니다(소득세법 101조).
용인 수지구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
수지 풍덕천동 저가양수도 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

수지 풍덕천동 저가양수도 상담 질문 정리

수지구 풍덕천동은 신분당선 수지구청역이 있는 동네입니다.

파는 분 양도세도 줄어드나요?: 차이가 5% 이상(또는 3억원 이상)이면 거래가가 아니라 시가로 계산하므로 양도세가 줄지 않습니다.
증여세가 0원이면 끝인가요?: 취득세와 양도세는 따로 계산되고, 대금 지급 기록이 없으면 전체가 증여로 추정될 수 있습니다.
신고는 언제 하나요?: 양도세는 양도일이 속한 달 말일부터 2개월, 증여세는 3개월, 유상 취득세는 잔금일부터 60일 안입니다.
시가보다 얼마나 낮추면 문제가 되나요?: 양도세는 5%(또는 3억원), 증여세와 취득세는 30%(또는 3억원)가 기준선입니다.

계산 사례: 시가 11억 2,000만원 아파트를 자녀에게 팔 때

수지 풍덕천동에 있는 시가 11억 2,000만원의 아파트를 아버지가 성년 자녀에게 넘기려는 경우입니다. 아버지는 16년 전 이 아파트를 5억 4,000만원에 샀습니다. 부모님은 이 집 말고 사는 집이 따로 있는 2주택입니다.

거래가를 시가의 76%인 8억 5,000만원으로 할 때와 64%인 7억 2,000만원으로 할 때 세 가지 세금을 나란히 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	거래가 8억 5,000만원	거래가 7억 2,000만원
거래가(대가)	8억 5,000만원	7억 2,000만원
시가와의 차이	2억 7,000만원 (24.1%)	4억원 (35.7%)
양도세 계산 기준	시가 11억 2,000만원	시가 11억 2,000만원
파는 분 양도세	3억 5,432만원	3억 5,432만원
증여재산가액	0원	1억원
사는 분 증여세	0원	485만원
취득세 구분	유상취득(시가인정액)	증여 취득으로 봄
취득세 과세표준 (합계 세율)	11억 2,000만원 (3.5%)	11억 2,000만원 (13.4%)
사는 분 취득세	3,920만원	1억 5,008만원
가족 전체 세금	3억 9,352만원	5억 925만원

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 16년 전 5억 4,000만원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 조정대상지역 다주택 중과를 넣었습니다.

두 경우 모두 시가와의 차이가 5%를 넘어 아버지의 양도세는 거래가가 아니라 시가 11억 2,000만원으로 계산되어 똑같이 3억 5,432만원입니다. 차이가 24%인 8억 5,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상취득 세율이지만, 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액 11억 2,000만원입니다. 36% 싸게 사면 기준을 넘은 1억원이 증여재산가액이 되고, 2026년부터는 취득세도 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 13.4%)으로 계산해 가족 전체 세금이 1억 1,573만원 더 많습니다.

수지 풍덕천동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

양도세는 싸게 판다고 줄지 않습니다

가족에게 판 가격이 시가보다 5% 이상(또는 3억원 이상) 낮으면 시가로 다시 계산합니다. 거래가를 낮춰 줄일 수 있는 것은 사는 쪽이 낼 돈뿐입니다.

상담 전에 준비할 서류

파는 분이 처음 산 때의 매매계약서와 취득 비용 영수증
같은 단지 최근 실거래가(국토교통부 실거래가 조회 화면)
사는 분의 소득금액증명·예금 잔액·대출 가능 금액
가족관계증명서

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

수지 풍덕천동 지역 확인 사항

지역: 용인 수지구
규제지역: 용인 수지구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
관할 세무서: 용인세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 수지 죽전동, 수지 동천동, 수지 성복동, 수지

용인 수지구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
용인 수지구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).

수지 풍덕천동 저가양수도 세금상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수지 풍덕천동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 처음 산 계약서, 같은 단지 최근 실거래가, 자녀 소득·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

시가 11억 2,000만원 아파트를 자녀에게 8억 5,000만원에 팔면 증여세가 있나요?

차이가 24%로 기준(시가 30%와 3억원 중 적은 금액)보다 작아 증여세는 없습니다. 다만 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액을 과세표준으로 계산합니다.

가족 간 매매도 실거래가 신고를 하나요?

네. 부동산 매매계약을 맺으면 가족 간이라도 계약일부터 30일 안에 실거래가 신고를 하고, 주택이면 조정대상지역·투기과열지구는 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 거래가 6억원 이상일 때 자금조달계획서도 함께 냅니다.

저가양수도 세금은 누가 내나요?

양도세는 파는 분, 증여세와 취득세는 사는 분이 냅니다. 양도세는 파는 분 주소지 세무서, 증여세는 사는 분 주소지 세무서, 취득세는 집이 있는 시·군·구에 신고합니다.

가족에게 시가보다 얼마나 싸게 팔 수 있나요?

증여세만 보면 시가의 30%(시가가 10억원을 넘으면 3억원)까지 낮춰도 증여세가 없습니다. 하지만 양도세는 차이가 시가의 5% 이상이면 시가로 계산하고, 2026년부터 취득세는 차이가 30%·3억원 이상이면 증여로 계산하므로 세 가지를 함께 따져야 합니다.

수지 풍덕천동 저가양수도 세금상담, 세 가지 세금을 한 번에 계산해 보세요