수지 저가양수도 세금상담 시가 대비 거래가 기준

핵심 요약

시가 12억 5,000만원이면 11억 8,750만원을 넘는 거래가는 양도세·취득세를 거래가로 계산하고 증여세는 없습니다(가상 사례).
배우자·직계존비속 사이의 매매는 증여로 추정되므로, 대금이 실제로 오간 계좌 기록과 사는 분의 자금 출처를 남겨야 합니다.
용인 수지구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
수지 저가양수도 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

수지 저가양수도 세금상담에서 많이 묻는 질문

수지구는 풍덕천·신봉·죽전·동천·고기·상현·성복동으로 이루어진 용인의 구로, 신분당선 수지구청역·동천역·성복역·상현역과 수인분당선 죽전역이 있습니다. 관할은 용인세무서입니다.

신고는 언제 하나요?: 양도세는 양도일이 속한 달 말일부터 2개월, 증여세는 3개월, 유상 취득세는 잔금일부터 60일 안입니다.
시가보다 얼마나 낮추면 문제가 되나요?: 양도세는 5%(또는 3억원), 증여세와 취득세는 30%(또는 3억원)가 기준선입니다.
파는 분 양도세도 줄어드나요?: 차이가 5% 이상(또는 3억원 이상)이면 거래가가 아니라 시가로 계산하므로 양도세가 줄지 않습니다.
증여세가 0원이면 끝인가요?: 취득세와 양도세는 따로 계산되고, 대금 지급 기록이 없으면 전체가 증여로 추정될 수 있습니다.

계산 사례: 시가 12억 5,000만원 아파트의 거래가별 기준

수지 아파트의 시가가 12억 5,000만원이라고 할 때, 자녀에게 파는 가격을 시가의 몇 %로 정하느냐에 따라 세 가지 세금의 기준이 어떻게 바뀌는지 표로 정리했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

거래가	시가와 차이	양도세 기준	증여재산가액	취득세 구분
12억 1,000만원	3.2%	거래가	0원	유상(거래가)
11억 9,000만원	4.8%	거래가	0원	유상(거래가)
10억 6,000만원	15.2%	시가	0원	유상(시가인정액)
9억 6,000만원	23.2%	시가	0원	유상(시가인정액)
9억 5,000만원	24%	시가	0원	증여 취득(시가인정액)
8억 1,000만원	35.2%	시가	1억 4,000만원	증여 취득(시가인정액)

시가 12억 5,000만원 기준. 증여재산가액은 시가와 거래가의 차이에서 3억원(시가 30%보다 적은 금액)을 뺀 금액이고, 취득세 구분은 배우자·직계존비속 사이 거래(2026년 개정 기준)입니다. 계산을 위한 가상 사례입니다.

거래가가 11억 8,750만원을 넘으면(차이 5% 미만) 양도세와 취득세는 거래가 그대로 계산하고 증여세도 없습니다. 11억 8,750만원 이하부터는 파는 분 양도세가 시가 기준이 되고, 취득세 과세표준도 시가인정액으로 바뀝니다. 거래가가 9억 5,000만원 이하가 되면 2026년 개정으로 취득세가 증여 취득으로 바뀌고, 그보다 더 낮추면 낮춘 만큼 증여재산가액이 생깁니다. 시가가 10억원을 넘는 집은 30%가 아니라 3억원이 기준이라 낮출 수 있는 비율이 작아집니다.

수지는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

시가는 하나로 정해 두세요

양도세는 양도일 전후 각 3개월, 증여세는 거래일 전 6개월부터 거래일 후 3개월까지의 거래로 시가를 봅니다. 그 사이에 같은 단지 거래가 새로 나오면 기준이 바뀔 수 있어 감정평가로 시가를 정해 두기도 합니다.

준비 서류와 상담 순서

파는 분이 처음 산 때의 매매계약서와 취득 비용 영수증
같은 단지 최근 실거래가(국토교통부 실거래가 조회 화면)
사는 분의 소득금액증명·예금 잔액·대출 가능 금액
가족관계증명서

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

수지 지역 확인 사항

지역: 용인 수지구
규제지역: 용인 수지구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
관할 세무서: 용인세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 수지 풍덕천동, 수지 죽전동, 수지 상현동, 수지 성복동

용인 수지구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
용인 수지구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).

수지 저가양수도 세금상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수지에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 같은 단지 최근 실거래가, 공시가격, 처음 산 계약서를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

시가 12억 5,000만원 아파트는 얼마까지 낮춰 팔 수 있나요?

증여세만 보면 9억 5,000만원까지는 없지만, 그 가격이면 취득세가 증여 취득으로 바뀝니다. 9억 5,000만원보다 높게 정하면 증여세 없이 유상 취득세가 되고 양도세는 시가 기준입니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에서 여유를 두세요.

저가양수도 세금은 누가 내나요?

양도세는 파는 분, 증여세와 취득세는 사는 분이 냅니다. 양도세는 파는 분 주소지 세무서, 증여세는 사는 분 주소지 세무서, 취득세는 집이 있는 시·군·구에 신고합니다.

가족에게 시가보다 얼마나 싸게 팔 수 있나요?

증여세만 보면 시가의 30%(시가가 10억원을 넘으면 3억원)까지 낮춰도 증여세가 없습니다. 하지만 양도세는 차이가 시가의 5% 이상이면 시가로 계산하고, 2026년부터 취득세는 차이가 30%·3억원 이상이면 증여로 계산하므로 세 가지를 함께 따져야 합니다.

저가양수도의 시가는 무엇으로 정하나요?

아파트는 같은 단지에서 전용면적과 공시가격이 5% 안쪽으로 비슷한 집의 거래가가 시가가 되는 경우가 많습니다. 비교할 거래가 없는 단독주택·토지·상가는 감정평가액을 시가로 쓰는 편이 안전합니다.

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