- 시가 10억 8,000만원 아파트를 8억 9,000만원에 사면서 대금을 입증하지 못하면 세금이 2억 4,984만원 늘어납니다(가상 사례).
- 전세보증금이나 대출을 넘겨받는 것도 대가에 들어가지만, 사는 분이 그 채무를 갚을 능력이 있어야 인정받기 쉽습니다.
- 용인 수지구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
- 수지 상현동 가족 간 매매 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
수지 상현동 가족 간 매매, 세무사가 먼저 보는 것
수지구 상현동에는 신분당선 상현역이 있고, 광교신도시의 용인 쪽 일부가 상현동에 걸쳐 있습니다.
- 부모님이 받은 대금을 자녀에게 다시 돌려주거나 생활비 명목으로 되돌려 주면 매매가 아니라 증여로 볼 수 있습니다.
- 자금조달계획서는 조정대상지역·투기과열지구 주택이면 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 거래가 6억원 이상이면 내고, 투기과열지구 주택은 증빙 서류까지 함께 냅니다.
- 형제자매·사위·며느리처럼 직계가 아닌 친족은 증여 추정 대상은 아니지만, 저가양수 증여와 양도세 부당행위 규정은 그대로 적용됩니다.
- 지역
- 용인 수지구
- 규제지역
- 용인 수지구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 용인세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
계산 사례: 8억 9,000만원 대금을 입증할 때와 못 할 때
자녀가 수지 상현동에 있는 부모님 아파트를 시가 10억 8,000만원보다 낮은 8억 9,000만원에 사기로 했습니다. 대금은 아래처럼 마련합니다.
| 대금 마련 | 금액 | 입증 자료 |
|---|---|---|
| 자녀 예금 | 2억 2,000만원 | 예금 거래내역, 원천징수영수증 |
| 자녀 명의 대출 | 4억원 | 대출약정서 |
| 부모님께 빌린 돈 | 2억 7,000만원 | 차용증, 이자·원금 이체 내역 |
| 합계(거래가) | 8억 9,000만원 | 매매계약서, 대금 이체 내역 |
이 대금이 실제로 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 넘어가고, 그 돈이 자녀의 예금·대출·차용이라는 것이 확인되면 매매로 인정받을 수 있습니다. 반대로 대금을 주고받은 기록이 없거나, 부모님이 준 돈으로 대금을 냈거나, 낸 대금을 다시 돌려받았다면 배우자·직계존비속 사이 양도라 증여로 추정됩니다(상증법 44조).
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 항목 | 대가 지급을 입증한 경우 | 입증하지 못한 경우 |
|---|---|---|
| 거래가(대가) | 8억 9,000만원 | 8억 9,000만원 |
| 시가와의 차이 | 1억 9,000만원 (17.6%) | 1억 9,000만원 (17.6%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 10억 8,000만원 | - |
| 파는 분 양도세 | 비과세 | 없음(증여로 봄) |
| 증여재산가액 | 0원 | 10억 8,000만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 2억 4,444만원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 10억 8,000만원 (3.5%) | 10억 8,000만원 (4%) |
| 사는 분 취득세 | 3,780만원 | 4,320만원 |
| 가족 전체 세금 | 3,780만원 | 2억 8,764만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 16년 전 4억 9,000만원에 사서 계속 산 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았습니다. 증여로 추정되면 매매가 아니라 증여이므로 양도세 대신 증여세와 증여 취득세를 계산합니다.
입증하면 증여세 없이 취득세 3,780만원으로 끝나지만, 입증하지 못하면 시가 10억 8,000만원 전체가 증여재산이 되어 증여세 2억 4,444만원과 증여 취득세 4,320만원을 냅니다. 가족 전체 세금 차이는 2억 4,984만원입니다.
수지 상현동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
계약금·중도금·잔금을 계약서에 적은 날짜에 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 보내세요. 현금으로 주고받은 대금은 입증이 거의 불가능합니다.
입증 준비 순서
- 자금표 만들기: 자녀 예금·대출·차용으로 낼 금액을 먼저 표로 정리합니다.
- 대출 확인: 규제지역은 대출 한도가 낮으니 실제 대출 가능 금액을 은행에서 확인합니다.
- 차용증: 부모님께 빌리는 돈은 금액·이자율·상환 일정을 적은 차용증을 쓰고 이자를 계좌로 냅니다.
- 자금조달계획서: 규제지역은 금액과 관계없이(그 밖은 6억원 이상), 투기과열지구는 증빙 서류까지 냅니다.
- 사후 관리: 잔금 뒤에도 차용금 이자·원금 상환 기록을 이어 갑니다.
함께 확인해 둘 것
- 자녀 소득으로 갚을 수 없는 규모의 차용은 빌린 돈으로 인정받기 어렵습니다.
- 대출을 받았다면 대출금이 자녀 계좌를 거쳐 부모님 계좌로 간 흐름이 보이게 하세요.
- 계약금과 잔금은 사는 분 명의 계좌에서 파는 분 명의 계좌로 보내고, 현금으로 주고받지 마세요.
- 부모님께 빌린 돈으로 대금을 낸다면 차용증을 쓰고 이자와 원금을 실제로 갚은 기록을 남기세요.
세무사에게 맡기면 하는 일
- 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
- 계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.
- 양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.
- 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있어 수지 상현동에서 방문 상담이 편하고, 전화·화상 상담도 할 수 있습니다. 자녀 예금 거래내역, 대출약정서, 차용증 초안, 대금 이체 계획을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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대금을 현금으로 드렸는데 괜찮을까요?
현금은 주고받은 사실을 입증하기 어려워 증여로 추정될 위험이 큽니다. 지금이라도 계좌 기록이 남는 방식으로 정리하고, 남은 대금은 계좌로 보내세요.
형제에게 집을 팔면 어떻게 되나요?
형제자매는 증여 추정 대상이 아니지만 특수관계인입니다. 시가보다 많이 낮으면 사는 형제에게 저가양수 증여세가, 파는 쪽에는 시가 기준 양도세가 생길 수 있습니다.
전세 낀 집을 자녀에게 팔면 보증금도 대가가 되나요?
네. 자녀가 넘겨받는 전세보증금은 대가에 들어갑니다. 다만 나중에 보증금을 부모님이 대신 돌려주면 그 금액은 증여가 될 수 있습니다.
가족 간 매매 계약서는 어떻게 쓰나요?
일반 매매와 같이 매매대금, 계약금·중도금·잔금 날짜, 보증금 승계 여부를 적습니다. 대금은 계좌로 주고받고 실거래가 신고를 합니다.