흥덕 가족 간 매매 세무사, 세 가지 방법을 나란히 계산했습니다

가족 간 매매 전에 챙길 것

흥덕은 용인 기흥구 영덕동 일원의 흥덕택지개발지구를 부르는 이름으로, 2009년부터 아파트 입주가 시작됐고 행정동 영덕1동이 대부분을 맡습니다. 남쪽으로 수원 영통구 영통동과 경계를 이루고 북쪽은 광교와 이어지며, 지구 안에 흥덕IT밸리가 있습니다.

• 형제자매·사위·며느리처럼 직계가 아닌 친족은 증여 추정 대상은 아니지만, 저가양수 증여와 양도세 부당행위 규정은 그대로 적용됩니다.
• 전세보증금이나 대출을 넘겨받는 것도 대가에 들어가지만, 사는 분이 그 채무를 갚을 능력이 있어야 인정받기 쉽습니다.
• 부모님이 받은 대금을 자녀에게 다시 돌려주거나 생활비 명목으로 되돌려 주면 매매가 아니라 증여로 볼 수 있습니다.

지역

용인 기흥구

규제지역

용인 기흥구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)

관할 세무서

기흥세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

광교, 수원 영통동, 기흥, 기흥 신갈동

계산 사례: 전세 낀 집을 넘기는 세 가지 방법

부모님이 세를 준 흥덕 아파트(시가 7억 8,000만원)에 전세보증금 4억 3,000만원이 있습니다. 이 집을 자녀에게 넘기는 세 가지 방법을 나란히 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

시가 7억 8,000만원, 전세보증금 4억 3,000만원, 부모님은 15년 전 3억 5,000만원에 취득. 부모님은 2주택(조정대상지역 중과 포함)으로 보았습니다. 부담부증여 취득세는 전세보증금 부분을 유상(자녀의 상환 능력 입증 전제, 세율 구간은 집 전체 가액 기준), 나머지를 증여 취득(합계 13.4%)으로 계산했습니다. 저가 매매(5억 8,000만원)의 취득세는 차이가 5%를 넘어 시가인정액 7억 8,000만원 기준이고, 그냥 증여는 부모님이 전세보증금을 먼저 정리(보증금 반환)한다고 보았습니다. 취득세는 지방교육세·농특세(전용 85㎡ 초과)를 포함했고, 자녀는 다른 집이 없다고 보았습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

가족 전체 세금만 보면 이 사례에서는 부담부증여가 가장 적습니다. 채무 부분에 양도세가 붙어도, 넘기는 채무만큼 증여세가 줄어드는 효과가 더 크기 때문입니다. 조정대상지역 다주택이라 부담부증여의 채무 부분 양도세는 중과됩니다. 저가 매매는 자녀가 현금 1억 5,000만원을 더 내야 하는 대신 증여세가 없습니다.

배우자·직계존비속에게 한 부담부증여는 채무를 넘긴 사실이 확인되지 않으면 그 채무도 증여로 추정되고, 취득세는 받는 분 본인의 소득·재산으로 채무를 갚을 능력이 있어야 채무 부분을 유상취득으로 인정합니다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결).

흥덕은 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

이 집은 아파트 토지거래허가구역이라 저가 매매는 물론, 넘기는 채무가 대가가 되는 부담부증여도 허가 대상이 될 수 있습니다. 허가가 필요 없는 것은 순수 증여뿐입니다. 허가구역 아파트를 세입자가 있는 채로 사면 바로 들어가 살 수 없어, 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 분이 2026년 10월 1일 현재 임대 중인 집을 사고 2027년 12월 31일까지 실거주 유예를 신청하는 경우에만 임대차가 끝날 때(늦어도 2028년 9월 30일, 유예 신청 전에 맺은 갱신 계약 1회·최대 2년을 넣으면 2029년 말)까지 입주를 미룰 수 있습니다.

비교하고 정하는 순서

1. 채무 확인: 보증금·대출 잔액과 만기를 확인합니다.
2. 세 가지 계산: 증여·부담부증여·저가 매매의 세금 합계와 자녀가 낼 현금을 비교합니다.
3. 상환 능력: 자녀가 넘겨받을 채무를 갚을 소득·재산이 있는지 확인합니다.
4. 승계 절차: 대출은 은행 승인, 전세는 임대인 지위 승계를 정리합니다.
5. 신고: 증여세와 부모님 양도세(부담부증여 채무 부분)는 모두 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하고, 취득세는 집이 있는 시·군·구에 신고합니다.

가족 간 매매에서 자주 놓치는 것

• 부담부증여 뒤 넘긴 채무의 상환·만기는 세무서가 사후 관리하니 상환 기록을 남기세요.
• 부모님이 1세대1주택인지에 따라 결론이 뒤집히는 경우가 많습니다.
• 계약금과 잔금은 사는 분 명의 계좌에서 파는 분 명의 계좌로 보내고, 현금으로 주고받지 마세요.
• 부모님께 빌린 돈으로 대금을 낸다면 차용증을 쓰고 이자와 원금을 실제로 갚은 기록을 남기세요.

흥덕 가족 간 매매, 세무사가 하는 일

• 양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.
• 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
• 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있어 흥덕에서 방문 상담이 편하고, 전화·화상 상담도 할 수 있습니다. 등기사항증명서, 임대차계약서 또는 대출 잔액증명, 부모님 취득 자료, 자녀 소득 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문