수지 상현동 저가양수도 세무사 10억 넘는 집 3억 기준

핵심 요약

시가 13억 3,000만원 아파트는 10억 3,000만원 이하로 사면 취득세가 증여 취득으로 바뀌고, 그보다 낮으면 증여재산가액이 생깁니다(가상 사례).
배우자·직계존비속 사이의 매매는 증여로 추정되므로, 대금이 실제로 오간 계좌 기록과 사는 분의 자금 출처를 남겨야 합니다.
용인 수지구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
수지 상현동 저가양수도 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

수지 상현동 저가양수도 세무 포인트

수지구 상현동에는 신분당선 상현역이 있고, 광교신도시의 용인 쪽 일부가 상현동에 걸쳐 있습니다.

저가양수로 증여세를 낸 경우 그 증여재산가액은 나중에 집을 팔 때 취득가액에 더해집니다.
양도세는 시가와 거래가의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 거래가 대신 시가로 계산합니다(소득세법 101조).
증여세는 시가와 거래가의 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상일 때 계산 대상이 되고, 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 만큼만 증여재산가액이 됩니다.

지역: 용인 수지구
규제지역: 용인 수지구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
관할 세무서: 용인세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 광교, 수지 성복동, 수지 풍덕천동, 수지

계산 사례: 시가 13억 3,000만원 아파트의 3억원 기준

수지 상현동의 시가 13억 3,000만원 아파트를 부모님이 자녀에게 넘기려 합니다. 시가가 10억원을 넘으면 저가양수 기준이 시가의 30%(3억 9,900만원)가 아니라 3억원이라는 점이 핵심입니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	10억 4,000만원	10억 3,000만원	9억 3,000만원 (70%)
거래가(대가)	10억 4,000만원	10억 3,000만원	9억 3,000만원
시가와의 차이	2억 9,000만원 (21.8%)	3억원 (22.6%)	4억원 (30.1%)
양도세 계산 기준	시가 13억 3,000만원	시가 13억 3,000만원	시가 13억 3,000만원
파는 분 양도세	4억 5,662만원	4억 5,662만원	4억 5,662만원
증여재산가액	0원	0원	1억원
사는 분 증여세	0원	0원	485만원
취득세 구분	유상취득(시가인정액)	증여 취득으로 봄	증여 취득으로 봄
취득세 과세표준 (합계 세율)	13억 3,000만원 (3.5%)	13억 3,000만원 (13.4%)	13억 3,000만원 (13.4%)
사는 분 취득세	4,655만원	1억 7,822만원	1억 7,822만원
가족 전체 세금	5억 317만원	6억 3,484만원	6억 3,969만원

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 11년 전 6억원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 조정대상지역 다주택 중과를 넣었습니다.

3억원보다 1,000만원 적게 낮춘 10억 4,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상 세율입니다. 정확히 3억원 낮춘 10억 3,000만원은 증여재산가액이 0원이지만 취득세가 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 13.4%)으로 바뀌어 1억 7,822만원이 됩니다. 시가의 70%인 9억 3,000만원에 사면 차이 4억원에서 3억원을 뺀 1억원이 증여재산가액이 되어 증여세 485만원까지 붙습니다.

수지 상현동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

10억원이 넘으면 3억원이 기준입니다

시가 13억 3,000만원 집의 30%는 3억 9,900만원이지만 증여세와 취득세 기준은 3억원입니다. 시가가 높을수록 낮출 수 있는 비율이 줄어듭니다.

진행 순서

시가 확정: 고가 아파트는 거래가 적어 감정평가로 시가를 정하는 경우가 많습니다.
3억원 선 계산: 시가에서 3억원을 뺀 금액보다 높게 거래가를 정합니다.
국세청 감정 대비: 신고 후 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정할 수 있어 근거 자료를 남깁니다.
대금 마련: 거래가가 커서 자금조달계획서 증빙이 중요합니다.
신고: 실거래가 신고, 취득세, 양도세 예정신고를 기한 안에 합니다.

저가양수도에서 자주 놓치는 것

국세청은 고가 아파트·단독주택의 상속·증여 신고가액을 감정평가로 다시 확인하는 사례를 늘리고 있습니다.
시가와의 차이를 3억원보다 조금 적게 정할 때는 시가가 나중에 올라가 다시 계산될 여지를 감안해 여유를 두세요.
계약서에는 가족 간 거래라도 실제 대금과 지급 일정을 적고, 계약금·잔금을 사는 분 계좌에서 파는 분 계좌로 보내세요.
거래가를 시가의 70%보다 조금 높게 잡으면 증여세는 없지만 양도세는 시가로 계산되고, 취득세도 시가인정액이 과세표준이 될 수 있습니다.

수지 상현동 저가양수도, 세무사가 하는 일

사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.
양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.
신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있어 수지 상현동에서 방문 상담이 편하고, 전화·화상 상담도 할 수 있습니다. 같은 단지 최근 실거래가 또는 감정평가서, 처음 산 계약서, 자녀 자금 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

시가 13억 3,000만원 아파트를 30% 싸게 팔면 어떻게 되나요?

팔 수는 있지만 시가 10억원이 넘는 집은 기준이 3억원이라, 9억 3,000만원에 사면 1억원이 증여재산가액이 되어 증여세가 붙고 취득세도 증여 취득입니다.

저가양수도의 시가는 무엇으로 정하나요?

아파트는 같은 단지에서 전용면적과 공시가격이 5% 안쪽으로 비슷한 집의 거래가가 시가가 되는 경우가 많습니다. 비교할 거래가 없는 단독주택·토지·상가는 감정평가액을 시가로 쓰는 편이 안전합니다.

저가양수도에도 증여재산공제가 되나요?

네. 저가양수로 생긴 증여재산가액에서 증여재산공제를 뺍니다. 공제는 10년 동안 받은 증여를 합쳐 직계존속(부모님·조부모님 전체)에게서 성년 자녀 5,000만원, 배우자에게서 6억원까지이고, 같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 10년 안에 받은 증여는 합산해 세율을 정합니다.

가족 간 매매도 실거래가 신고를 하나요?

네. 부동산 매매계약을 맺으면 가족 간이라도 계약일부터 30일 안에 실거래가 신고를 하고, 주택이면 조정대상지역·투기과열지구는 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 거래가 6억원 이상일 때 자금조달계획서도 함께 냅니다.

수지 상현동 저가양수도 세무사, 고가 아파트는 3억원 기준을 보세요