- 증여재산가액 1억 6,000만원을 취득가액에 더하면 양도세가 1억 912만원 줄어듭니다(가상 사례).
- 자녀가 이미 집이 있으면 이번 취득으로 2주택이 되어 취득세 중과나 나중의 양도세 비과세 요건이 달라질 수 있습니다.
- 용인 수지구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
- 수지 성복동 부모 자녀 매매 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
부모 자녀 매매 전에 챙길 것
수지구 성복동은 신분당선 성복역이 있는 동네로, 관할은 용인세무서입니다.
- 부모님이 1세대1주택 비과세 요건을 갖췄다면, 낮은 가격 때문에 양도가액을 시가로 바꿔 계산해도 12억원 이하면 양도세가 없습니다.
- 자녀가 내는 대금은 자녀 소득, 대출, 부모님께 빌린 돈으로 마련할 수 있고, 빌린 돈은 차용증과 이자 지급 기록이 있어야 합니다.
- 부모님께 빌린 돈은 적정이자율 연 4.6%로 계산한 이자와 실제 낸 이자의 차이가 1년에 1,000만원 미만이면 증여세가 없습니다.
- 지역
- 용인 수지구
- 규제지역
- 용인 수지구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 용인세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
계산 사례: 6억 9,000만원에 산 집을 13억 6,000만원에 팔 때
4년 전 부모님께 시가 11억 5,000만원인 수지 성복동 아파트를 6억 9,000만원에 사고 증여세(증여재산가액 1억 6,000만원)를 신고한 자녀가, 그 집을 13억 6,000만원에 팔 때의 양도세입니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 항목 | 증여재산가액을 빼먹은 경우 | 취득가액에 더한 경우 |
|---|---|---|
| 파는 가격 | 13억 6,000만원 | 13억 6,000만원 |
| 취득가액 | 6억 9,000만원 (대금만) | 8억 5,000만원 (대금 + 증여재산가액) |
| 양도차익 | 6억 7,000만원 | 5억 1,000만원 |
| 장기보유특별공제 | 0원 | 0원 |
| 양도세 (지방소득세 포함) | 4억 1,570만원 | 3억 658만원 |
자녀가 4년 전 시가 11억 5,000만원인 집을 6억 9,000만원에 사면서 증여재산가액 1억 6,000만원에 증여세 1,164만원을 신고·납부했다고 보았습니다. 조정대상지역에서 2주택 상태로 판다고 보아 중과(+20%p, 장기보유특별공제 없음)를 넣었습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.
저가양수로 증여세를 과세받은 금액은 나중에 팔 때 취득가액에 더합니다(소득세법 시행령 163조 10항). 이 금액을 빼먹고 신고하면 양도세를 1억 912만원 더 내게 됩니다. 증여받은 집과 달리 매매로 산 집이라, 10년 안에 팔아도 증여자의 취득가액으로 계산하는 이월과세는 적용되지 않습니다.
수지 성복동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.
몇 년 뒤 집을 팔 때 취득가액에 더할 증여재산가액을 증명하는 자료가 증여세 신고서와 결정 내용입니다. 세무서 결정으로 금액이 바뀌었다면 바뀐 금액을 씁니다.
양도 신고 준비 순서
- 취득 자료 모으기: 매매계약서, 대금 이체 내역, 취득세 영수증을 모읍니다.
- 증여세 신고서 확인: 저가양수 증여재산가액과 세무서 결정 내용을 확인합니다.
- 비과세 검토: 1세대1주택 비과세(2년 보유, 조정대상지역 취득분은 2년 거주)가 되는지 봅니다.
- 필요경비: 취득세, 중개수수료, 확장·샷시 공사비 영수증을 정리합니다.
- 예정신고: 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다.
함께 확인해 둘 것
- 증여재산가액이 없는 저가 매수(차이가 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 미만)는 실제 낸 대금이 취득가액입니다.
- 팔기 전에 1세대1주택 비과세 요건을 채울 수 있는지 먼저 보세요. 비과세면 취득가액 계산이 필요 없습니다.
- 부모님께 빌리는 돈은 차용증에 금액·이자율·갚는 날짜를 적고, 이자는 매달 계좌로 보내세요.
- 자녀 명의 대출을 받을 수 있다면 대출금으로 대금 일부를 내는 편이 자금 출처 소명이 쉽습니다.
수지 성복동 부모 자녀 매매, 세무사가 하는 일
- 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
- 계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.
- 양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.
- 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수지 성복동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 매매계약서, 증여세 신고서, 취득세 영수증, 필요경비 영수증을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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부모님께 싸게 산 집을 팔면 취득가액은 얼마인가요?
실제로 낸 대금이 기본이고, 저가양수로 증여세를 과세받았다면 그 증여재산가액을 더합니다.
자녀가 무주택이면 취득세가 낮나요?
유상취득이면 주택 가격에 따라 1~3%이고, 생애최초 주택 구입 감면 요건을 갖추면 감면도 받을 수 있습니다. 다만 3억원·30% 이상 싸게 사면 증여 취득으로 보아 3.5%(조정대상지역 시가표준액(공시가격) 3억원 이상 주택을 1세대1주택자가 아닌 분이 주면 12%)가 될 수 있습니다.
미성년 자녀에게도 팔 수 있나요?
가능하지만 미성년 자녀가 대금을 낼 소득이 없으면 증여로 추정됩니다. 미성년 자녀는 증여재산공제도 2,000만원이라 사실상 증여로 계산해 보는 것이 먼저입니다.
수지 성복동 아파트를 가족에게 팔 때도 토지거래허가를 받나요?
네. 용인 수지구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 계약 전에 허가를 받아야 하고, 사는 분이 2년 동안 직접 살아야 합니다. 순수 증여는 허가 대상이 아닙니다.