- 3억원을 부모님께 무이자로 빌리면 적정이자(연 4.6%)와의 1년 차이가 1,380만원입니다(가상 사례).
- 자금조달계획서는 규제지역 주택이면 금액과 관계없이(그 밖의 지역은 6억원 이상) 내고, 투기과열지구 주택은 예금 잔액·대출·증여세 신고서 같은 증빙도 함께 냅니다.
- 용인 수지구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
- 수지 성복동 증여추정 자금출처 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
수지 성복동 증여추정 자금출처 세무 포인트
수지구 성복동은 신분당선 성복역이 있는 동네로, 관할은 용인세무서입니다.
- 대출이나 전세보증금으로 대금을 낼 때도 사는 분이 그 돈을 갚을 수 있는 소득이나 재산이 있는지가 함께 검토됩니다.
- 배우자·직계존비속에게 양도한 재산은 그 가액을 증여한 것으로 추정되고, 대가를 받은 것이 명백할 때만 예외입니다(상증법 44조).
- 대가 지급은 이미 신고한 소득, 상속·증여받은 재산, 가진 재산을 판 돈으로 냈다는 것이 입증될 때 인정됩니다.
- 지역
- 용인 수지구
- 규제지역
- 용인 수지구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 용인세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
계산 사례: 대금 중 3억원을 부모님께 빌릴 때
수지 성복동 아파트(시가 11억 8,000만원)를 9억 7,000만원에 사려는 자녀가 예금 2억 7,000만원, 대출 4억원으로 모자란 3억원을 부모님께 빌리는 경우입니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 이자 조건 | 1년 이자 | 적정이자(연 4.6%)와 차이 | 증여재산가액(1년) |
|---|---|---|---|
| 무이자 | 0원 | 1,380만원 | 1,380만원 |
| 연 2% | 600만원 | 780만원 | 없음 (1,000만원 미만) |
| 연 4.6% | 1,380만원 | 0원 | 없음 (1,000만원 미만) |
빌린 돈 3억원 기준. 적정이자율 연 4.6%로 계산한 이자와 실제 이자의 차이가 1년에 1,000만원 이상이면 그 차이가 증여재산가액이 됩니다(1년마다 다시 계산). 계산을 위한 가상 사례입니다.
무이자로 빌릴 때 차이가 1,000만원 미만이 되는 원금은 약 2억 1,739만원까지입니다. 3억원을 무이자로 빌리면 1년 차이가 1,380만원이 되어 그 금액이 매년 증여재산가액이 되므로, 연 2% 정도의 이자를 실제로 내는 편이 낫습니다.
이 거래 자체는 차이가 18%라 증여세가 없고, 부모님은 1세대1주택 비과세(시가 12억원 이하)라 양도세도 없습니다. 자녀의 취득세는 시가인정액 11억 8,000만원 기준 4,130만원입니다.
부모님께 빌린 돈으로 부모님께 대금을 내는 구조는 돈이 한 바퀴 돌아 부모님께 다시 가는 셈이라 세무서가 더 꼼꼼히 봅니다. 차용증만으로는 부족하고, 정한 날에 이자와 원금을 실제로 갚은 계좌 기록이 이어져야 빌린 돈으로 인정받을 수 있습니다.
자녀 소득으로 갚기 어려운 큰 금액을 빌리면 처음부터 갚을 생각이 없는 돈으로 볼 수 있습니다. 상환 기간과 월 상환액을 소득에 맞춰 정하세요.
차용 준비 순서
- 빌릴 금액 정하기: 자녀 예금과 대출로 낼 금액을 뺀 나머지만 빌립니다.
- 이자율 정하기: 4.6% 기준 이자와의 차이가 1년 1,000만원 미만이 되게 이자율을 정합니다.
- 차용증 쓰기: 금액·이자율·이자 지급일·원금 상환 일정을 적고 서명합니다.
- 이자 이체: 매달 정한 날 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 이자를 보냅니다.
- 자금조달계획서: 차입금 항목에 부모님 차용을 적고 차용증을 증빙으로 냅니다.
함께 확인해 둘 것
- 차용 기간을 정하지 않으면 1년마다 새로 빌린 것으로 보아 이자 차이를 다시 계산합니다.
- 부모님이 받은 이자는 부모님의 이자소득(비영업대금 이익)이라 원칙적으로 신고 대상입니다.
- 자금조달계획서에 적은 금액과 실제 이체 내역이 맞아야 나중에 소명 요청이 와도 쉽게 끝납니다.
- 증여로 일부를 받는다면 미리 증여세 신고를 해 두면 그 돈은 자금 출처로 쓸 수 있습니다.
세무사에게 맡기면 하는 일
- 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
- 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
- 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
- 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수지 성복동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 자녀 소득금액증명, 대출 가능 금액, 차용증 초안(금액·이자율·상환 일정)을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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부모님께 무이자로 얼마까지 빌릴 수 있나요?
적정이자율 연 4.6% 기준 이자가 1년 1,000만원 미만인 원금, 약 2억 1,739만원까지는 무이자여도 이자 차이로 증여세가 생기지 않습니다. 다만 원금을 갚는 기록은 따로 있어야 합니다.
미리 증여받은 돈을 대금에 써도 되나요?
네. 증여세를 신고한 돈은 자금 출처로 쓸 수 있습니다. 성년 자녀는 10년 동안 5,000만원(혼인·출산 때 1억원 추가)까지 증여세 없이 받을 수 있습니다.
가족 간 매매에서 대금이 돌아오면 어떻게 되나요?
잔금 뒤 부모님이 같은 돈을 다시 자녀에게 보내면 대금을 실제로 낸 것이 아니라고 보아 증여로 과세될 수 있습니다.
증여추정은 어떻게 벗어나나요?
사는 분이 이미 신고한 소득, 상속·증여받은 재산, 가진 재산을 판 돈이나 대출로 대금을 냈다는 것을 계좌 기록으로 보여 주면 매매로 인정받을 수 있습니다.