- 시가 12억원 아파트는 9억원 이하로 사면 취득세가 증여 취득으로 바뀌고, 그보다 낮으면 증여재산가액이 생깁니다(가상 사례).
- 저가양수로 증여세를 낸 경우 그 증여재산가액은 나중에 집을 팔 때 취득가액에 더해집니다.
- 용인 수지구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
- 수지 저가양수도 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
수지 저가양수도의 쟁점과 판단 기준
수지구는 풍덕천·신봉·죽전·동천·고기·상현·성복동으로 이루어진 용인의 구로, 신분당선 수지구청역·동천역·성복역·상현역과 수인분당선 죽전역이 있습니다. 관할은 용인세무서입니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 쟁점 | 판단 기준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 시가 | 거래일 전후의 같은 단지 매매사례가액, 감정가액 | 실거래가 조회, 감정평가서 |
| 양도세 부당행위 | 시가 - 거래가가 3억원 이상 또는 시가의 5% 이상 | 계약서, 시가 산정 자료 |
| 저가양수 증여 | 시가 - 대가가 시가의 30% 이상 또는 3억원 이상 | 대금 이체 내역 |
| 취득세 증여 간주 | 배우자·직계존비속에게서 3억원 이상 또는 30% 이상 낮게 취득 | 시가인정액, 취득세 신고서 |
| 대가 지급 | 사는 분의 소득·대출·처분대금으로 냈는지 | 소득금액증명, 대출약정서, 통장 |
계산 사례: 시가 12억원 아파트의 3억원 기준
시가 12억원인 수지 아파트입니다. 이 정도 가격대에서는 “30%까지는 괜찮다”는 말이 맞지 않습니다. 시가의 30%는 3억 6,000만원이지만 기준은 그보다 적은 3억원이기 때문입니다.
| 항목 | 9억 1,000만원 | 9억원 | 8억 4,000만원 (70%) |
|---|---|---|---|
| 거래가(대가) | 9억 1,000만원 | 9억원 | 8억 4,000만원 |
| 시가와의 차이 | 2억 9,000만원 (24.2%) | 3억원 (25%) | 3억 6,000만원 (30%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 12억원 | 시가 12억원 | 시가 12억원 |
| 파는 분 양도세 | 4억 888만원 | 4억 888만원 | 4억 888만원 |
| 증여재산가액 | 0원 | 0원 | 6,000만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 0원 | 97만원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득으로 봄 | 증여 취득으로 봄 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 12억원 (3.5%) | 12억원 (13.4%) | 12억원 (13.4%) |
| 사는 분 취득세 | 4,200만원 | 1억 6,080만원 | 1억 6,080만원 |
| 가족 전체 세금 | 4억 5,088만원 | 5억 6,968만원 | 5억 7,065만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 12년 전 5억 4,000만원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 조정대상지역 다주택 중과를 넣었습니다.
3억원보다 1,000만원 적게 낮춘 9억 1,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상 세율입니다. 정확히 3억원 낮춘 9억원은 증여재산가액이 0원이지만 취득세가 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 13.4%)으로 바뀌어 1억 6,080만원이 됩니다. 시가의 70%인 8억 4,000만원에 사면 차이 3억 6,000만원에서 3억원을 뺀 6,000만원이 증여재산가액이 되어 증여세 97만원까지 붙습니다.
수지는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.
시가 12억원 집의 30%는 3억 6,000만원이지만 증여세와 취득세 기준은 3억원입니다. 시가가 높을수록 낮출 수 있는 비율이 줄어듭니다.
세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법
- 이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
- 가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.
- 신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.
- 세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
수지 지역 확인 사항
- 지역
- 용인 수지구
- 규제지역
- 용인 수지구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 용인세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 국세청은 고가 아파트·단독주택의 상속·증여 신고가액을 감정평가로 다시 확인하는 사례를 늘리고 있습니다.
- 시가와의 차이를 3억원보다 조금 적게 정할 때는 시가가 나중에 올라가 다시 계산될 여지를 감안해 여유를 두세요.
- 양도세는 시가와 거래가의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 거래가 대신 시가로 계산합니다(소득세법 101조).
수지 저가양수도 전문세무사 상담
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수지에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 같은 단지 최근 실거래가 또는 감정평가서, 처음 산 계약서, 자녀 자금 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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시가 12억원 아파트를 30% 싸게 팔면 어떻게 되나요?
팔 수는 있지만 시가 10억원이 넘는 집은 기준이 3억원이라, 8억 4,000만원에 사면 6,000만원이 증여재산가액이 되어 증여세가 붙고 취득세도 증여 취득입니다.
저가양수도 세금은 누가 내나요?
양도세는 파는 분, 증여세와 취득세는 사는 분이 냅니다. 양도세는 파는 분 주소지 세무서, 증여세는 사는 분 주소지 세무서, 취득세는 집이 있는 시·군·구에 신고합니다.
가족에게 시가보다 얼마나 싸게 팔 수 있나요?
증여세만 보면 시가의 30%(시가가 10억원을 넘으면 3억원)까지 낮춰도 증여세가 없습니다. 하지만 양도세는 차이가 시가의 5% 이상이면 시가로 계산하고, 2026년부터 취득세는 차이가 30%·3억원 이상이면 증여로 계산하므로 세 가지를 함께 따져야 합니다.
저가양수도의 시가는 무엇으로 정하나요?
아파트는 같은 단지에서 전용면적과 공시가격이 5% 안쪽으로 비슷한 집의 거래가가 시가가 되는 경우가 많습니다. 비교할 거래가 없는 단독주택·토지·상가는 감정평가액을 시가로 쓰는 편이 안전합니다.