- 보증금 7억원을 넘겨받고 1억 9,000만원을 내면 거래가는 8억 9,000만원입니다(가상 사례).
- 전세보증금이나 대출을 넘겨받는 것도 대가에 들어가지만, 사는 분이 그 채무를 갚을 능력이 있어야 인정받기 쉽습니다.
- 용인 수지구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
- 수지 죽전동 가족 간 매매 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
가족 간 매매 전문세무사가 따지는 쟁점
수지구 죽전동에는 수인분당선 죽전역과 단국대학교 죽전캠퍼스가 있습니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 쟁점 | 판단 기준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 증여 추정 | 배우자·직계존비속에게 양도한 재산 | 가족관계증명서 |
| 대가 지급 입증 | 신고된 소득, 상속·수증 재산, 재산 처분대금, 대출 | 통장 사본, 소득금액증명 |
| 대금 환류 | 잔금 뒤 같은 돈이 사는 분에게 돌아왔는지 | 전후 6개월 계좌 내역 |
| 보증금·대출 승계 | 사는 분의 상환 능력 | 임대차계약서, 대출약정서 |
| 실질 사용 | 매매 뒤 누가 살고 임대료를 누가 받는지 | 전입 기록, 임대차계약서 |
계산 사례: 전세 7억원 낀 아파트를 자녀가 살 때
수지 죽전동의 전세 낀 아파트(시가 11억 7,000만원)를 자녀에게 넘기면서 보증금 7억원을 자녀가 떠안고 차액 1억 9,000만원만 주고받기로 했습니다.
| 대가 구성 | 금액 |
|---|---|
| 전세보증금 승계 | 7억원 |
| 현금(자녀 예금·대출) | 1억 9,000만원 |
| 합계(거래가) | 8억 9,000만원 |
| 시가 | 11억 7,000만원 |
| 항목 | 거래가 8억 9,000만원 |
|---|---|
| 거래가(대가) | 8억 9,000만원 |
| 시가와의 차이 | 2억 8,000만원 (23.9%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 11억 7,000만원 |
| 파는 분 양도세 | 3억 658만원 |
| 증여재산가액 | 0원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 11억 7,000만원 (3.5%) |
| 사는 분 취득세 | 4,095만원 |
| 가족 전체 세금 | 3억 4,753만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 8년 전 6억 6,000만원에 산 이 집을 세를 주고 다른 집에 사는 2주택자로 보았습니다(조정대상지역 중과 포함).
넘겨받는 보증금도 자녀가 부담하는 대가라 거래가는 8억 9,000만원입니다. 시가와의 차이가 24%라 증여세는 없지만, 5%가 넘어 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액으로 계산합니다. 보증금을 넘겨받은 자녀는 전세가 끝날 때 그 돈을 세입자에게 돌려줘야 합니다. 이때 부모님이 대신 돌려주면 그 금액은 다시 증여가 됩니다.
수지 죽전동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
이 집은 아파트 토지거래허가구역이라 매매 전에 허가를 받아야 합니다. 허가구역 아파트를 세입자가 있는 채로 사면 바로 들어가 살 수 없어, 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 분이 2026년 10월 1일 현재 임대 중인 집을 사고 2027년 12월 31일까지 실거주 유예를 신청하는 경우에만 임대차가 끝날 때(늦어도 2028년 9월 30일, 유예 신청 전에 맺은 갱신 계약 1회·최대 2년을 넣으면 2029년 말)까지 입주를 미룰 수 있습니다.
조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.
보증금 승계는 대가로 인정되지만, 자녀가 나중에 보증금을 돌려줄 소득·재산이 없으면 실질은 부모님 부담으로 볼 수 있습니다.
세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법
- 증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.
- 이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
- 가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.
- 신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.
수지 죽전동 지역 확인 사항
- 지역
- 용인 수지구
- 규제지역
- 용인 수지구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 용인세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 보증금이 시가의 대부분이면 현금이 적게 들지만, 만기 때 돌려줄 돈이 그만큼 큽니다.
- 규제지역은 대출 규제가 있고, 아파트 토지거래허가구역은 세입자가 있으면 실거주 유예 요건까지 갖춰야 하니 먼저 확인하세요.
- 부모님이 받은 대금을 자녀에게 다시 돌려주거나 생활비 명목으로 되돌려 주면 매매가 아니라 증여로 볼 수 있습니다.
수지 죽전동 가족 간 매매 전문세무사 상담
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수지 죽전동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 임대차계약서, 등기사항증명서, 자녀 예금·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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전세 낀 집을 자녀에게 팔면 보증금은 어떻게 계산하나요?
자녀가 넘겨받는 보증금은 대가에 들어갑니다. 이 사례에서는 보증금 7억원과 현금 1억 9,000만원을 합친 8억 9,000만원이 거래가입니다.
자금조달계획서는 꼭 내야 하나요?
조정대상지역·투기과열지구 주택은 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 거래가 6억원 이상이면 냅니다. 투기과열지구 주택과 토지거래허가를 받은 주택은 증빙 서류도 함께 냅니다.
가족 간 매매도 증여로 볼 수 있나요?
네. 배우자·직계존비속 사이의 매매는 증여로 추정됩니다. 사는 분이 자기 소득이나 대출, 가진 재산을 판 돈으로 대금을 냈다는 것을 계좌 기록으로 보여 주면 매매로 인정받을 수 있습니다.
형제에게 집을 팔면 어떻게 되나요?
형제자매는 증여 추정 대상이 아니지만 특수관계인입니다. 시가보다 많이 낮으면 사는 형제에게 저가양수 증여세가, 파는 쪽에는 시가 기준 양도세가 생길 수 있습니다.