- 1주택 부모님의 11억 8,000만원 아파트를 자녀가 8억 9,000만원에 사면 세금은 취득세 4,130만원뿐입니다(가상 사례).
- 자녀가 내는 대금은 자녀 소득, 대출, 부모님께 빌린 돈으로 마련할 수 있고, 빌린 돈은 차용증과 이자 지급 기록이 있어야 합니다.
- 용인 수지구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
- 수지 죽전동 부모 자녀 매매 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
부모 자녀 매매 전문세무사가 따지는 쟁점
수지구 죽전동에는 수인분당선 죽전역과 단국대학교 죽전캠퍼스가 있습니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 쟁점 | 판단 기준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 부모님 비과세 | 1세대1주택, 2년 보유(조정대상지역 취득분은 2년 거주) | 주민등록초본, 등기사항증명서 |
| 고가주택 | 시가가 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼 과세 | 시가 산정 자료 |
| 부모 차용 | 연 4.6% 기준 이자 차액 1,000만원 미만 | 차용증, 이자 이체 내역 |
| 자녀 자금 | 소득·대출·기존 재산으로 낸 금액 | 소득금액증명, 대출약정서 |
| 나중 양도 | 취득가액 = 대금 + 저가양수 증여재산가액 | 증여세 신고서 |
계산 사례: 1주택 부모님의 11억 8,000만원 아파트
수지 죽전동의 아파트 한 채(시가 11억 8,000만원)에 15년째 사는 부모님이 자녀에게 집을 넘기려 합니다. 자녀가 8억 9,000만원을 내고 사는 방법과 증여받는 방법의 세금을 나란히 봅니다.
| 항목 | 자녀가 8억 9,000만원에 매수 | 그냥 증여 |
|---|---|---|
| 파는 분 양도세 | 비과세 (시가 12억원 이하) | 없음 |
| 증여재산가액 | 0원 | 11억 8,000만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 2억 8,324만원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 11억 8,000만원 (3.5%) | 11억 8,000만원 (4%) |
| 사는 분 취득세 | 4,130만원 | 4,720만원 |
| 가족 전체 세금 | 4,130만원 | 3억 3,044만원 |
| 자녀가 낼 대금 | 8억 9,000만원 | 0원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 15년 전 4억 1,000만원에 사서 계속 살아온 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았고, 증여에는 성년 자녀 공제 5,000만원을 넣었습니다.
부모님은 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰, 거래가가 시가보다 5% 넘게 낮아 양도가액을 시가 11억 8,000만원으로 바꿔 계산해도 12억원 이하라 양도세가 없습니다. 자녀는 차이가 25%라 증여세가 없고 취득세만 4,130만원을 냅니다. 그냥 증여받으면 증여세 2억 8,324만원과 증여 취득세 4,720만원이 나옵니다.
다만 매수는 자녀가 대금을 실제로 내야 하므로, 대금을 어디서 마련하는지가 이 방법의 전제입니다. 부모님이 받은 대금은 부모님 재산으로 남아 나중에 상속재산에 들어갑니다.
이 집은 아파트 토지거래허가구역이라 자녀가 사려면 계약 전에 허가를 받고, 취득일부터 2년 동안 직접 살아야 합니다.
1세대1주택자가 배우자·직계존비속에게 주는 집은 조정대상지역 증여 12% 중과에서 빠집니다.
세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법
- 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
- 증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.
- 이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
- 가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.
수지 죽전동 지역 확인 사항
- 지역
- 용인 수지구
- 규제지역
- 용인 수지구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 용인세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 부모님이 매매 뒤 다른 집을 사실 계획이면 그때의 취득세와 비과세 요건도 미리 따져 보세요.
- 부모님이 받은 대금을 다시 자녀에게 보내면 매매가 아니라 증여로 볼 수 있습니다.
- 부모님께 빌린 돈은 적정이자율 연 4.6%로 계산한 이자와 실제 낸 이자의 차이가 1년에 1,000만원 미만이면 증여세가 없습니다.
수지 죽전동 부모 자녀 매매 전문세무사 상담
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수지 죽전동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 부모님 세대 주민등록초본, 처음 산 계약서, 자녀 자금 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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부모님이 1주택이면 자녀에게 싸게 팔아도 양도세가 없나요?
비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이던 집은 2년 거주)을 갖추고 시가가 12억원 이하면 없습니다. 싸게 팔아 시가로 다시 계산해도 같은 결과입니다.
미성년 자녀에게도 팔 수 있나요?
가능하지만 미성년 자녀가 대금을 낼 소득이 없으면 증여로 추정됩니다. 미성년 자녀는 증여재산공제도 2,000만원이라 사실상 증여로 계산해 보는 것이 먼저입니다.
나중에 자녀가 그 집을 팔면 취득가액은 얼마인가요?
자녀가 실제로 낸 대금이 취득가액이고, 저가양수로 증여세를 냈다면 그 증여재산가액을 더합니다. 매매로 산 집이라 증여받은 집과 달리 이월과세는 적용되지 않습니다.
부모님 집을 자녀가 싸게 사면 부모님 양도세는요?
시가와의 차이가 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상이면 시가로 양도세를 계산합니다. 다만 부모님이 1세대1주택 비과세 요건을 갖추고 시가가 12억원 이하면 양도세는 없습니다.