- 시가 12억원 아파트는 9억원 이하로 사면 취득세가 증여 취득으로 바뀌고, 그보다 낮으면 증여재산가액이 생깁니다(가상 사례).
- 2026년 1월 1일부터 배우자·직계존비속에게서 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮게 사면, 대가를 냈더라도 취득세는 증여 취득으로 계산합니다.
- 용인 수지구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
- 수지 죽전동 저가양수도 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
수지 죽전동 저가양수도의 쟁점과 판단 기준
수지구 죽전동에는 수인분당선 죽전역과 단국대학교 죽전캠퍼스가 있습니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 쟁점 | 판단 기준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 시가 | 거래일 전후의 같은 단지 매매사례가액, 감정가액 | 실거래가 조회, 감정평가서 |
| 양도세 부당행위 | 시가 - 거래가가 3억원 이상 또는 시가의 5% 이상 | 계약서, 시가 산정 자료 |
| 저가양수 증여 | 시가 - 대가가 시가의 30% 이상 또는 3억원 이상 | 대금 이체 내역 |
| 취득세 증여 간주 | 배우자·직계존비속에게서 3억원 이상 또는 30% 이상 낮게 취득 | 시가인정액, 취득세 신고서 |
| 대가 지급 | 사는 분의 소득·대출·처분대금으로 냈는지 | 소득금액증명, 대출약정서, 통장 |
계산 사례: 시가 12억원 아파트의 3억원 기준
시가 12억원인 수지 죽전동 아파트입니다. 이 정도 가격대에서는 “30%까지는 괜찮다”는 말이 맞지 않습니다. 시가의 30%는 3억 6,000만원이지만 기준은 그보다 적은 3억원이기 때문입니다.
| 항목 | 9억 1,000만원 | 9억원 | 8억 4,000만원 (70%) |
|---|---|---|---|
| 거래가(대가) | 9억 1,000만원 | 9억원 | 8억 4,000만원 |
| 시가와의 차이 | 2억 9,000만원 (24.2%) | 3억원 (25%) | 3억 6,000만원 (30%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 12억원 | 시가 12억원 | 시가 12억원 |
| 파는 분 양도세 | 3억 6,796만원 | 3억 6,796만원 | 3억 6,796만원 |
| 증여재산가액 | 0원 | 0원 | 6,000만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 0원 | 97만원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득으로 봄 | 증여 취득으로 봄 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 12억원 (3.5%) | 12억원 (13.4%) | 12억원 (13.4%) |
| 사는 분 취득세 | 4,200만원 | 1억 6,080만원 | 1억 6,080만원 |
| 가족 전체 세금 | 4억 996만원 | 5억 2,876만원 | 5억 2,973만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 16년 전 6억원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 조정대상지역 다주택 중과를 넣었습니다.
3억원보다 1,000만원 적게 낮춘 9억 1,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상 세율입니다. 정확히 3억원 낮춘 9억원은 증여재산가액이 0원이지만 취득세가 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 13.4%)으로 바뀌어 1억 6,080만원이 됩니다. 시가의 70%인 8억 4,000만원에 사면 차이 3억 6,000만원에서 3억원을 뺀 6,000만원이 증여재산가액이 되어 증여세 97만원까지 붙습니다.
수지 죽전동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.
시가 12억원 집의 30%는 3억 6,000만원이지만 증여세와 취득세 기준은 3억원입니다. 시가가 높을수록 낮출 수 있는 비율이 줄어듭니다.
세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법
- 세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
- 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
- 증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.
- 이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
수지 죽전동 지역 확인 사항
- 지역
- 용인 수지구
- 규제지역
- 용인 수지구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 용인세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 국세청은 고가 아파트·단독주택의 상속·증여 신고가액을 감정평가로 다시 확인하는 사례를 늘리고 있습니다.
- 시가와의 차이를 3억원보다 조금 적게 정할 때는 시가가 나중에 올라가 다시 계산될 여지를 감안해 여유를 두세요.
- 시가는 양도세는 양도일 전후 각 3개월, 증여세는 거래일 전 6개월부터 거래일 후 3개월까지의 매매사례가액·감정가액으로 봅니다.
전문세무사 상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수지 죽전동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 같은 단지 최근 실거래가 또는 감정평가서, 처음 산 계약서, 자녀 자금 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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시가 12억원 아파트를 30% 싸게 팔면 어떻게 되나요?
팔 수는 있지만 시가 10억원이 넘는 집은 기준이 3억원이라, 8억 4,000만원에 사면 6,000만원이 증여재산가액이 되어 증여세가 붙고 취득세도 증여 취득입니다.
저가양수도에도 증여재산공제가 되나요?
네. 저가양수로 생긴 증여재산가액에서 증여재산공제를 뺍니다. 공제는 10년 동안 받은 증여를 합쳐 직계존속(부모님·조부모님 전체)에게서 성년 자녀 5,000만원, 배우자에게서 6억원까지이고, 같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 10년 안에 받은 증여는 합산해 세율을 정합니다.
가족 간 매매도 실거래가 신고를 하나요?
네. 부동산 매매계약을 맺으면 가족 간이라도 계약일부터 30일 안에 실거래가 신고를 하고, 주택이면 조정대상지역·투기과열지구는 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 거래가 6억원 이상일 때 자금조달계획서도 함께 냅니다.
저가양수도 세금은 누가 내나요?
양도세는 파는 분, 증여세와 취득세는 사는 분이 냅니다. 양도세는 파는 분 주소지 세무서, 증여세는 사는 분 주소지 세무서, 취득세는 집이 있는 시·군·구에 신고합니다.