수지 풍덕천동 저가양수도 세무사, 3억원 선을 넘는지부터 계산하세요

수지 풍덕천동 저가양수도 세무 포인트

수지구 풍덕천동은 신분당선 수지구청역이 있는 동네입니다.

• 저가양수로 증여세를 낸 경우 그 증여재산가액은 나중에 집을 팔 때 취득가액에 더해집니다.
• 양도세는 시가와 거래가의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 거래가 대신 시가로 계산합니다(소득세법 101조).
• 증여세는 시가와 거래가의 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상일 때 계산 대상이 되고, 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 만큼만 증여재산가액이 됩니다.

지역

용인 수지구

규제지역

용인 수지구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)

관할 세무서

용인세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

수지 죽전동, 수지 동천동, 수지 성복동, 수지

계산 사례: 시가 12억 7,000만원 아파트의 3억원 기준

수지 풍덕천동의 시가 12억 7,000만원 아파트를 부모님이 자녀에게 넘기려 합니다. 시가가 10억원을 넘으면 저가양수 기준이 시가의 30%(3억 8,100만원)가 아니라 3억원이라는 점이 핵심입니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 14년 전 5억 7,000만원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 조정대상지역 다주택 중과를 넣었습니다.

3억원보다 1,000만원 적게 낮춘 9억 8,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상 세율입니다. 정확히 3억원 낮춘 9억 7,000만원은 증여재산가액이 0원이지만 취득세가 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 13.4%)으로 바뀌어 1억 7,018만원이 됩니다. 시가의 70%인 8억 9,000만원에 사면 차이 3억 8,000만원에서 3억원을 뺀 8,000만원이 증여재산가액이 되어 증여세 291만원까지 붙습니다.

수지 풍덕천동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

진행 순서

1. 시가 확정: 고가 아파트는 거래가 적어 감정평가로 시가를 정하는 경우가 많습니다.
2. 3억원 선 계산: 시가에서 3억원을 뺀 금액보다 높게 거래가를 정합니다.
3. 국세청 감정 대비: 신고 후 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정할 수 있어 근거 자료를 남깁니다.
4. 대금 마련: 거래가가 커서 자금조달계획서 증빙이 중요합니다.
5. 신고: 실거래가 신고, 취득세, 양도세 예정신고를 기한 안에 합니다.

함께 확인해 둘 것

• 국세청은 고가 아파트·단독주택의 상속·증여 신고가액을 감정평가로 다시 확인하는 사례를 늘리고 있습니다.
• 시가와의 차이를 3억원보다 조금 적게 정할 때는 시가가 나중에 올라가 다시 계산될 여지를 감안해 여유를 두세요.
• 거래가를 시가의 70%보다 조금 높게 잡으면 증여세는 없지만 양도세는 시가로 계산되고, 취득세도 시가인정액이 과세표준이 될 수 있습니다.
• 파는 분이 1세대1주택 비과세 대상이면 양도세 부담 없이 사는 쪽 세금만 남는 경우가 많아 먼저 확인해 볼 만합니다.

세무사에게 맡기면 하는 일

• 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
• 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
• 계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수지 풍덕천동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 같은 단지 최근 실거래가 또는 감정평가서, 처음 산 계약서, 자녀 자금 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문