용인 남사읍 부담부증여 비교 세무사, 부담부증여가 나은지 계산해 보세요

용인 남사읍 부담부증여 비교, 세무사가 먼저 보는 것

처인구 남사읍은 이동읍과 함께 첨단시스템반도체 국가산업단지(약 777만㎡) 예정지가 있는 곳으로, LH가 2025년 12월 22일 손실보상 협의를 시작했습니다.

• 저가 매매는 받는 쪽이 대금을 실제로 내야 하므로 자금 출처가 필요하고, 그 대신 증여세가 크게 줄 수 있습니다.
• 넘겨받은 보증금을 나중에 부모님이 대신 돌려주면 그 금액은 다시 증여가 됩니다.
• 부담부증여는 넘겨주는 채무만큼은 증여자가 판 것으로 보아 양도세를, 나머지는 받는 분이 증여세를 냅니다.

지역

용인 처인구

규제지역

용인 처인구 조정대상지역·투기과열지구 아님

토지거래허가

토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)

관할 세무서

용인세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

용인 이동읍, 용인 처인구, 용인 김량장동, 용인 원삼면

계산 사례: 대출 낀 집을 넘기는 세 가지 방법

부모님 명의 용인 남사읍 아파트(시가 2억 9,000만원)에 주택담보대출 1억원이 남아 있습니다. 대출을 자녀가 넘겨받는 부담부증여와 다른 두 방법을 비교했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

시가 2억 9,000만원, 주택담보대출 1억원, 부모님은 10년 전 1억 4,000만원에 취득. 부모님은 2주택(비조정대상지역, 기본세율)으로 보았습니다. 부담부증여 취득세는 주택담보대출 부분을 유상(자녀의 상환 능력 입증 전제, 세율 구간은 집 전체 가액 기준), 나머지를 증여 취득(합계 4%)으로 계산했습니다. 저가 매매(2억 2,000만원)의 취득세는 차이가 5%를 넘어 시가인정액 2억 9,000만원 기준이고, 그냥 증여는 부모님이 주택담보대출을 먼저 정리(대출 상환)한다고 보았습니다. 취득세는 지방교육세·농특세(전용 85㎡ 초과)를 포함했고, 자녀는 다른 집이 없다고 보았습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

가족 전체 세금만 보면 이 사례에서는 부담부증여가 가장 적습니다. 채무 부분에 양도세가 붙어도, 넘기는 채무만큼 증여세가 줄어드는 효과가 더 크기 때문입니다. 저가 매매는 자녀가 현금 1억 2,000만원을 더 내야 하는 대신 증여세가 없습니다.

배우자·직계존비속에게 한 부담부증여는 채무를 넘긴 사실이 확인되지 않으면 그 채무도 증여로 추정되고, 취득세는 받는 분 본인의 소득·재산으로 채무를 갚을 능력이 있어야 채무 부분을 유상취득으로 인정합니다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결).

대출을 넘겨받는 방법은 은행이 지금의 대출 한도·심사 기준으로 자녀 명의 승계를 받아 줘야 가능하니, 은행에서 승계 가능 여부부터 확인하세요. 용인 남사읍은 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.

진행 순서

1. 채무 확인: 보증금·대출 잔액과 만기를 확인합니다.
2. 세 가지 계산: 증여·부담부증여·저가 매매의 세금 합계와 자녀가 낼 현금을 비교합니다.
3. 상환 능력: 자녀가 넘겨받을 채무를 갚을 소득·재산이 있는지 확인합니다.
4. 승계 절차: 대출은 은행 승인, 전세는 임대인 지위 승계를 정리합니다.
5. 신고: 증여세와 부모님 양도세(부담부증여 채무 부분)는 모두 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하고, 취득세는 집이 있는 시·군·구에 신고합니다.

부담부증여 비교에서 자주 놓치는 것

• 부담부증여 뒤 넘긴 채무의 상환·만기는 세무서가 사후 관리하니 상환 기록을 남기세요.
• 부모님이 1세대1주택인지에 따라 결론이 뒤집히는 경우가 많습니다.
• 대출 승계는 은행 심사를 거쳐야 해, 승계가 안 되면 부담부증여 계획 자체가 바뀝니다.
• 보증금을 넘겨받은 자녀는 만기 때 보증금을 돌려줄 자금 계획도 세워 두세요.

세무사에게 맡기면 하는 일

• 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
• 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
• 계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 용인 남사읍에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 등기사항증명서, 임대차계약서 또는 대출 잔액증명, 부모님 취득 자료, 자녀 소득 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문