화성 매송면 저가양수도 전문세무사, 거래가에 따라 세금이 이렇게 달라집니다

저가양수도 전문세무사가 따지는 쟁점

효행구 매송면에는 수인분당선 어천역과 야목역이 있고, 천천리는 수원 권선구와 맞닿아 있습니다. 천천리·원평리 일부가 봉담3 공공주택지구에 들어갑니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

계산 사례: 시가 4억 4,000만원 토지를 자녀에게 팔 때

부모님이 화성 매송면에 12년 전 2억 4,000만원에 산 토지를 가지고 있고, 성년 자녀에게 팔려고 합니다. 감정평가액(주변 거래가 드문 토지라)으로 본 시가는 4억 4,000만원입니다.

거래가를 시가의 75%인 3억 3,000만원으로 할 때와 64%인 2억 8,000만원으로 할 때 세 가지 세금을 나란히 계산했습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 12년 전 2억 4,000만원에 산 토지로 보았고, 증여재산공제는 성년 자녀 5,000만원입니다.

두 경우 모두 시가와의 차이가 5%를 넘어 부모님의 양도세는 거래가가 아니라 시가 4억 4,000만원으로 계산되어 똑같이 4,057만원입니다. 차이가 25%인 3억 3,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상취득 세율이지만, 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액 4억 4,000만원입니다. 36% 싸게 사면 기준을 넘은 2,800만원이 증여재산가액이 되고, 2026년부터는 취득세도 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 4%)으로 계산해 가족 전체 세금이 -264만원 더 많습니다.

세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법

• 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
• 증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.
• 이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
• 가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.

화성 매송면 지역 확인 사항

지역

화성 효행구

규제지역

화성 효행구 조정대상지역·투기과열지구 아님

토지거래허가

토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)

관할 세무서

화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

봉담, 화성 비봉면, 수원 호매실동, 화성 효행구

• 거래가를 시가의 70%보다 높게 정하면 증여세는 없지만, 양도세와 취득세는 시가 기준이 될 수 있습니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에 딱 붙이지 말고 여유를 두세요.
• 파는 분이 다주택자라면 양도세가 가장 큰 세금이 되는 경우가 많아 매도 순서를 먼저 정하세요.
• 배우자·직계존비속 사이의 매매는 증여로 추정되므로, 대금이 실제로 오간 계좌 기록과 사는 분의 자금 출처를 남겨야 합니다.

화성 매송면 저가양수도 전문세무사 상담

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성 매송면에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 처음 산 계약서, 감정평가서(또는 공시지가), 자녀 소득·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문