- 1주택 부모님의 3억 5,000만원 아파트를 자녀가 2억 6,000만원에 사면 세금은 취득세 455만원뿐입니다(가상 사례).
- 화성 효행구에서 2022년 11월 14일 이후 산 집은 1세대1주택 비과세에 2년 거주 요건이 없지만, 조정대상지역이던 때(2020년 6월 19일~2022년 11월 13일) 산 집은 2년 거주가 필요합니다.
- 화성 매송면 주제별 안내는 세무사·세금상담·전문세무사 안내 페이지로 나눠 정리했습니다.
- 사례 금액은 계산을 위한 가상 사례입니다.
화성 매송면 가족 간 저가양수도, 지역부터 확인하세요
효행구 매송면에는 수인분당선 어천역과 야목역이 있고, 천천리는 수원 권선구와 맞닿아 있습니다. 천천리·원평리 일부가 봉담3 공공주택지구에 들어갑니다.
- 지역
- 화성 효행구
- 규제지역
- 화성 효행구 조정대상지역·투기과열지구 아님
- 토지거래허가
- 토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)
- 관할 세무서
- 화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 화성 효행구는 조정대상지역·투기과열지구가 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.
- 화성 효행구는 토지거래허가구역이 아니어서 가족 간 매매에 허가가 필요 없고, 자금조달계획서는 거래가 6억원 이상일 때 냅니다.
화성 매송면 주제별 안내
화성 매송면에서 가족 간 매매·저가양수도를 할 때 많이 찾는 주제를 세무사·세금상담·전문세무사 안내로 나눠 정리했습니다. 페이지마다 숫자를 달리한 계산 사례가 있습니다.
| 주제 | 세무사 | 세금상담 | 전문세무사 |
|---|---|---|---|
| 저가양수도 | 세무사 | 세금상담 | 전문세무사 |
| 가족 간 매매 | 세무사 | 세금상담 | 전문세무사 |
| 부모 자녀 매매 | 세무사 | 세금상담 | 전문세무사 |
| 저가양도 양도세 | 세무사 | 세금상담 | 전문세무사 |
| 저가양수 증여세 | 세무사 | 세금상담 | 전문세무사 |
| 가족 간 매매 취득세 | 세무사 | 세금상담 | 전문세무사 |
| 증여추정 자금출처 | 세무사 | 세금상담 | 전문세무사 |
| 부부 간 매매 | 세무사 | 세금상담 | 전문세무사 |
| 부담부증여 비교 | 세무사 | 세금상담 | 전문세무사 |
계산 사례: 1주택 부모님의 3억 5,000만원 아파트
화성 매송면의 아파트 한 채(시가 3억 5,000만원)에 12년째 사는 부모님이 자녀에게 집을 넘기려 합니다. 자녀가 2억 6,000만원을 내고 사는 방법과 증여받는 방법의 세금을 나란히 봅니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 항목 | 자녀가 2억 6,000만원에 매수 | 그냥 증여 |
|---|---|---|
| 파는 분 양도세 | 비과세 (시가 12억원 이하) | 없음 |
| 증여재산가액 | 0원 | 3억 5,000만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 4,850만원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 3억 5,000만원 (1.3%) | 3억 5,000만원 (4%) |
| 사는 분 취득세 | 455만원 | 1,400만원 |
| 가족 전체 세금 | 455만원 | 6,250만원 |
| 자녀가 낼 대금 | 2억 6,000만원 | 0원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 12년 전 1억 4,000만원에 사서 계속 살아온 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았고, 증여에는 성년 자녀 공제 5,000만원을 넣었습니다.
부모님은 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰, 거래가가 시가보다 5% 넘게 낮아 양도가액을 시가 3억 5,000만원으로 바꿔 계산해도 12억원 이하라 양도세가 없습니다. 자녀는 차이가 26%라 증여세가 없고 취득세만 455만원을 냅니다. 그냥 증여받으면 증여세 4,850만원과 증여 취득세 1,400만원이 나옵니다.
다만 매수는 자녀가 대금을 실제로 내야 하므로, 대금을 어디서 마련하는지가 이 방법의 전제입니다. 부모님이 받은 대금은 부모님 재산으로 남아 나중에 상속재산에 들어갑니다.
비과세 대상인 부모님은 양도세 걱정이 없어, 자녀가 시가의 70%를 넘는 가격으로 사면 증여보다 세금이 크게 줄어드는 경우가 많습니다.
화성 매송면 상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성 매송면에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 부모님 세대 주민등록초본, 처음 산 계약서, 자녀 자금 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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세 가지 세금 기준가족 간 저가양수도 세금2026년 바뀐 취득세가족 간 매매 취득세대금과 자금 출처증여추정과 자금출처 소명자주 묻는 질문
화성 매송면에 살면 양도세와 증여세는 어느 세무서에 신고하나요?
양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분의 주소지 관할 세무서에 신고합니다. 화성 매송면에 주소가 있으면 화성세무서 관할이고, 취득세는 집이 있는 시·군·구에 신고합니다. 동·리에 따라 관할이 다를 수 있어 홈택스 관할 세무서 조회로 확인하세요.
부모님이 1주택이면 자녀에게 싸게 팔아도 양도세가 없나요?
비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이던 집은 2년 거주)을 갖추고 시가가 12억원 이하면 없습니다. 싸게 팔아 시가로 다시 계산해도 같은 결과입니다.
가족에게 시가보다 얼마나 싸게 팔 수 있나요?
증여세만 보면 시가의 30%(시가가 10억원을 넘으면 3억원)까지 낮춰도 증여세가 없습니다. 하지만 양도세는 차이가 시가의 5% 이상이면 시가로 계산하고, 2026년부터 취득세는 차이가 30%·3억원 이상이면 증여로 계산하므로 세 가지를 함께 따져야 합니다.
2026년부터 가족 간 매매 취득세가 어떻게 바뀌었나요?
배우자·직계존비속 사이에서 대가가 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮으면 대가를 냈더라도 증여 취득으로 보아 시가인정액에 3.5%(조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 주택을 1세대1주택자가 아닌 분이 주면 12%)를 매깁니다.