- 시가 4억 5,000만원 토지를 3억 6,000만원에 사면서 대금을 입증하지 못하면 세금이 876만원 늘어납니다(가상 사례).
- 2026년 1월 1일부터 배우자·직계존비속에게서 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮게 사면, 대가를 냈더라도 취득세는 증여 취득으로 계산합니다.
- 화성 효행구는 규제지역이 아니고, 상가·토지는 주택 수와 관계없이 일반 기준으로 계산합니다.
- 화성 매송면 저가양수도 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
화성 매송면 저가양수도 상담 질문 정리
효행구 매송면에는 수인분당선 어천역과 야목역이 있고, 천천리는 수원 권선구와 맞닿아 있습니다. 천천리·원평리 일부가 봉담3 공공주택지구에 들어갑니다.
- 시가보다 얼마나 낮추면 문제가 되나요?
- 양도세는 5%(또는 3억원), 증여세와 취득세는 30%(또는 3억원)가 기준선입니다.
- 파는 분 양도세도 줄어드나요?
- 차이가 5% 이상(또는 3억원 이상)이면 거래가가 아니라 시가로 계산하므로 양도세가 줄지 않습니다.
- 증여세가 0원이면 끝인가요?
- 취득세와 양도세는 따로 계산되고, 대금 지급 기록이 없으면 전체가 증여로 추정될 수 있습니다.
- 신고는 언제 하나요?
- 양도세는 양도일이 속한 달 말일부터 2개월, 증여세는 3개월, 유상 취득세는 잔금일부터 60일 안입니다.
계산 사례: 3억 6,000만원 대금을 입증할 때와 못 할 때
자녀가 화성 매송면에 있는 부모님 토지를 시가 4억 5,000만원보다 낮은 3억 6,000만원에 사기로 했습니다. 대금은 아래처럼 마련합니다.
| 대금 마련 | 금액 | 입증 자료 |
|---|---|---|
| 자녀 예금 | 9,000만원 | 예금 거래내역, 원천징수영수증 |
| 자녀 명의 대출 | 1억 4,000만원 | 대출약정서 |
| 부모님께 빌린 돈 | 1억 3,000만원 | 차용증, 이자·원금 이체 내역 |
| 합계(거래가) | 3억 6,000만원 | 매매계약서, 대금 이체 내역 |
이 대금이 실제로 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 넘어가고, 그 돈이 자녀의 예금·대출·차용이라는 것이 확인되면 매매로 인정받을 수 있습니다. 반대로 대금을 주고받은 기록이 없거나, 부모님이 준 돈으로 대금을 냈거나, 낸 대금을 다시 돌려받았다면 배우자·직계존비속 사이 양도라 증여로 추정됩니다(상증법 44조).
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 항목 | 대가 지급을 입증한 경우 | 입증하지 못한 경우 |
|---|---|---|
| 거래가(대가) | 3억 6,000만원 | 3억 6,000만원 |
| 시가와의 차이 | 9,000만원 (20%) | 9,000만원 (20%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 4억 5,000만원 | - |
| 파는 분 양도세 | 5,644만원 | 없음(증여로 봄) |
| 증여재산가액 | 0원 | 4억 5,000만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 6,790만원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 4억 5,000만원 (4.6%) | 4억 5,000만원 (4%) |
| 사는 분 취득세 | 2,070만원 | 1,800만원 |
| 가족 전체 세금 | 7,714만원 | 8,590만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 12년 전 2억원에 이 토지를 샀습니다. 증여로 추정되면 매매가 아니라 증여이므로 양도세 대신 증여세와 증여 취득세를 계산합니다.
입증하면 증여세 없이 양도세 5,644만원과 취득세 2,070만원으로 끝나지만, 입증하지 못하면 시가 4억 5,000만원 전체가 증여재산이 되어 증여세 6,790만원과 증여 취득세 1,800만원을 냅니다. 가족 전체 세금 차이는 876만원입니다.
부모님이 받은 대금을 생활비나 용돈 명목으로 자녀에게 다시 보내면 실제로 대가를 낸 것이 아니라고 볼 수 있습니다. 잔금 뒤 계좌 흐름까지 관리하세요.
준비 서류와 상담 순서
- 사는 분의 소득금액증명·예금 잔액·대출 가능 금액
- 가족관계증명서
- 파는 분이 처음 산 때의 매매계약서와 취득 비용 영수증
- 같은 단지 최근 실거래가(국토교통부 실거래가 조회 화면)
상담은 이렇게 진행합니다.
- 전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
- 1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
- 상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
- 진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.
화성 매송면 지역 확인 사항
- 지역
- 화성 효행구
- 규제지역
- 화성 효행구 조정대상지역·투기과열지구 아님
- 토지거래허가
- 토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)
- 관할 세무서
- 화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
화성 매송면 저가양수도 세금상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성 매송면에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 자녀 예금 거래내역, 대출약정서, 차용증 초안, 대금 이체 계획을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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대금을 현금으로 드렸는데 괜찮을까요?
현금은 주고받은 사실을 입증하기 어려워 증여로 추정될 위험이 큽니다. 지금이라도 계좌 기록이 남는 방식으로 정리하고, 남은 대금은 계좌로 보내세요.
가족에게 시가보다 얼마나 싸게 팔 수 있나요?
증여세만 보면 시가의 30%(시가가 10억원을 넘으면 3억원)까지 낮춰도 증여세가 없습니다. 하지만 양도세는 차이가 시가의 5% 이상이면 시가로 계산하고, 2026년부터 취득세는 차이가 30%·3억원 이상이면 증여로 계산하므로 세 가지를 함께 따져야 합니다.
저가양수도의 시가는 무엇으로 정하나요?
아파트는 같은 단지에서 전용면적과 공시가격이 5% 안쪽으로 비슷한 집의 거래가가 시가가 되는 경우가 많습니다. 비교할 거래가 없는 단독주택·토지·상가는 감정평가액을 시가로 쓰는 편이 안전합니다.
저가양수도에도 증여재산공제가 되나요?
네. 저가양수로 생긴 증여재산가액에서 증여재산공제를 뺍니다. 공제는 10년 동안 받은 증여를 합쳐 직계존속(부모님·조부모님 전체)에게서 성년 자녀 5,000만원, 배우자에게서 6억원까지이고, 같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 10년 안에 받은 증여는 합산해 세율을 정합니다.