화성 송산면 저가양수 증여세 세무사, 증여재산가액부터 계산하세요

화성 송산면 저가양수 증여세 세무 포인트

만세구 송산면은 화성 서부 생활권의 중심 시장인 사강시장과 고정리 공룡알 화석지가 있는 곳으로 송산포도가 특산물이고, 북쪽 간척지에서는 송산그린시티 개발이 이어지고 있습니다.

• 특수관계가 없는 사람에게서 싸게 사면 정당한 사유 없이 30% 이상 낮을 때 차이에서 3억원을 뺀 금액이 증여재산입니다.
• 증여세는 받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제받습니다.
• 특수관계인에게서 시가보다 낮게 사고 그 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 저가양수 규정으로 증여재산가액을 계산합니다(상증법 35조).

지역

화성 만세구

규제지역

화성 만세구 조정대상지역·투기과열지구 아님

토지거래허가

토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)

관할 세무서

화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

화성 새솔동, 화성 남양읍, 화성 서신면, 화성 만세구

계산 사례: 시가 2억 7,000만원 아파트를 자녀에게 팔 때

아버지가 화성 송산면에 14년 전 1억 5,000만원에 산 아파트를 가지고 있고, 성년 자녀에게 팔려고 합니다. 같은 단지 비슷한 면적 아파트의 최근 거래가로 본 시가는 2억 7,000만원입니다. 부모님은 이 집 말고 사는 집이 따로 있는 2주택입니다.

거래가를 시가의 74%인 2억원으로 할 때와 63%인 1억 7,000만원으로 할 때 세 가지 세금을 나란히 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 14년 전 1억 5,000만원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 증여재산공제는 성년 자녀 5,000만원입니다.

두 경우 모두 시가와의 차이가 5%를 넘어 아버지의 양도세는 거래가가 아니라 시가 2억 7,000만원으로 계산되어 똑같이 1,581만원입니다. 차이가 26%인 2억원에는 증여세가 없고 취득세도 유상취득 세율이지만, 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액 2억 7,000만원입니다. 37% 싸게 사면 기준을 넘은 1,900만원이 증여재산가액이 되고, 2026년부터는 취득세도 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 4%)으로 계산해 가족 전체 세금이 729만원 더 많습니다.

화성 송산면은 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.

거래 전에 순서대로 할 일

1. 시가 확인: 같은 단지·같은 면적의 최근 거래가나 감정평가로 시가를 먼저 정합니다.
2. 거래가 정하기: 양도세는 5%, 증여세와 취득세는 30%·3억원 기준으로 거래가 범위를 정합니다.
3. 계약과 신고: 계약일부터 30일 안에 실거래가 신고를 합니다(자금조달계획서는 규제지역이면 금액과 관계없이, 그 밖은 6억원 이상일 때).
4. 취득세: 잔금일부터 60일 안에 집이 있는 시·군·구에 신고합니다(증여 취득이면 달 말일부터 3개월).
5. 양도세: 파는 분은 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.

저가양수 증여세에서 자주 놓치는 것

• 거래가를 시가의 70%보다 높게 정하면 증여세는 없지만, 양도세와 취득세는 시가 기준이 될 수 있습니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에 딱 붙이지 말고 여유를 두세요.
• 파는 분이 다주택자라면 양도세가 가장 큰 세금이 되는 경우가 많아 매도 순서를 먼저 정하세요.
• 증여세를 낸 저가양수 금액은 나중에 팔 때 취득가액에 더해지니 신고서를 보관하세요.
• 대가 지급을 입증하지 못하면 차이만이 아니라 시가 전체가 증여로 추정될 수 있습니다.

화성 송산면 저가양수 증여세, 세무사가 하는 일

• 양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.
• 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.
• 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성 송산면에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 처음 산 계약서, 같은 단지 최근 실거래가, 자녀 소득·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문