흥덕 가족 간 매매 취득세 세무사, 거래가에 따라 세금이 이렇게 달라집니다

가족 간 매매 취득세 전에 챙길 것

흥덕은 용인 기흥구 영덕동 일원의 흥덕택지개발지구를 부르는 이름으로, 2009년부터 아파트 입주가 시작됐고 행정동 영덕1동이 대부분을 맡습니다. 남쪽으로 수원 영통구 영통동과 경계를 이루고 북쪽은 광교와 이어지며, 지구 안에 흥덕IT밸리가 있습니다.

• 차이가 30%·3억원 기준에 못 미쳐도 시가인정액의 5% 이상이면 거래가가 아니라 시가인정액이 과세표준입니다(배우자·직계존비속이 아닌 특수관계인은 3억원 이상 차이도 같은 기준).
• 유상취득 주택 세율은 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 1~3%, 9억원 초과 3%이고, 다주택이면 8%·12% 중과가 있습니다.
• 배우자·직계존비속의 부동산 취득은 원래 증여로 보므로, 소득·대출·재산 처분대금으로 대가를 냈다는 것을 증명해야 유상취득이 됩니다.

지역

용인 기흥구

규제지역

용인 기흥구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)

토지거래허가

아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)

관할 세무서

기흥세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

광교, 수원 영통동, 기흥, 기흥 신갈동

계산 사례: 시가 6억 3,000만원 아파트를 자녀에게 팔 때

흥덕에 있는 시가 6억 3,000만원의 아파트를 어머니가 성년 자녀에게 넘기려는 경우입니다. 어머니는 16년 전 이 아파트를 3억 5,000만원에 샀습니다. 부모님은 이 집 말고 사는 집이 따로 있는 2주택입니다.

거래가를 시가의 75%인 4억 7,000만원으로 할 때와 63%인 4억원으로 할 때 세 가지 세금을 나란히 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 16년 전 3억 5,000만원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 조정대상지역 다주택 중과를 넣었습니다.

두 경우 모두 시가와의 차이가 5%를 넘어 어머니의 양도세는 거래가가 아니라 시가 6억 3,000만원으로 계산되어 똑같이 1억 5,511만원입니다. 차이가 25%인 4억 7,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상취득 세율이지만, 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액 6억 3,000만원입니다. 37% 싸게 사면 기준을 넘은 4,100만원이 증여재산가액이 되고, 2026년부터는 취득세도 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 13.4%)으로 계산해 가족 전체 세금이 7,484만원 더 많습니다.

흥덕은 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

거래 전에 순서대로 할 일

1. 시가 확인: 같은 단지·같은 면적의 최근 거래가나 감정평가로 시가를 먼저 정합니다.
2. 거래가 정하기: 양도세는 5%, 증여세와 취득세는 30%·3억원 기준으로 거래가 범위를 정합니다.
3. 대금 계획: 사는 분의 소득·대출·보증금 승계로 낼 금액을 정리하고, 모자라면 차용 계획을 세웁니다.
4. 취득세: 잔금일부터 60일 안에 집이 있는 시·군·구에 신고합니다(증여 취득이면 달 말일부터 3개월).
5. 양도세: 파는 분은 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.

가족 간 매매 취득세에서 자주 놓치는 것

• 거래가를 시가의 70%보다 높게 정하면 증여세는 없지만, 양도세와 취득세는 시가 기준이 될 수 있습니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에 딱 붙이지 말고 여유를 두세요.
• 파는 분이 다주택자라면 양도세가 가장 큰 세금이 되는 경우가 많아 매도 순서를 먼저 정하세요.
• 전용면적 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세가 없어 같은 세율이라도 합계가 조금 낮습니다.
• 사는 분이 이미 집이 있으면 이번 취득이 몇 주택째인지, 일시적 2주택 예외가 되는지 확인하세요.

세무사에게 맡기면 하는 일

• 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
• 계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.
• 양도세 예정신고, 증여세 신고, 취득세 신고를 기한 안에 대신 합니다.
• 신고 뒤 세무서 해명 요청이 오면 시가와 대금 자료로 소명합니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있어 흥덕에서 방문 상담이 편하고, 전화·화상 상담도 할 수 있습니다. 처음 산 계약서, 같은 단지 최근 실거래가, 자녀 소득·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문