- 동탄 아파트는 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가가 필요합니다.
- 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 분이 2026년 10월 1일 현재 세입자가 있는 집을 사면 임대차가 끝날 때까지 실거주를 미룰 수 있고, 신청 기한은 2027년 12월 31일입니다.
- 화성 동탄구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).
- 동탄 토지거래허가 가족 매매 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
동탄 토지거래허가 가족 매매 세무 포인트
동탄구는 동탄1~9동으로 이루어진 화성의 구로, 2007년 입주를 시작한 동탄1신도시와 2015년 첫 입주를 한 동탄2신도시가 모두 동탄구에 있습니다. 동탄역에는 SRT와 GTX-A가 섭니다.
- 허가구역 주택 매수는 자금조달계획서와 증빙 서류를 함께 내야 해, 가족 간 대금 흐름이 그대로 드러납니다.
- 허가를 받은 뒤에도 양도세 시가 계산, 저가양수 증여세, 2026년 취득세 증여 간주 기준은 똑같이 적용됩니다.
- 아파트 토지거래허가구역에서는 가족 간이라도 매매계약 전에 허가를 받아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다.
- 지역
- 화성 동탄구
- 규제지역
- 화성 동탄구 조정대상지역·투기과열지구 (2026년 7월 1일부터)
- 토지거래허가
- 아파트 토지거래허가구역 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
계산 사례: 동탄 허가구역 아파트를 자녀가 살 때
동탄의 부모님 아파트(시가 7억 4,000만원)를 자녀에게 6억 1,000만원에 넘기려는 경우입니다. 이 지역 아파트는 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 순서가 일반 매매와 다릅니다.
| 단계 | 할 일 |
|---|---|
| 계약 전 | 시·군·구청에 토지거래허가 신청 (매매 가격·이용 목적·자금조달계획 제출) |
| 허가 후 | 매매계약 체결, 계약일부터 30일 안에 실거래가 신고 |
| 잔금·등기 | 자금조달계획서 증빙과 대금 이체 내역 보관, 취득세 신고(잔금일부터 60일) |
| 취득 후 2년 | 사는 분이 직접 거주 (전세·월세 불가, 이용 실태 조사 대상) |
| 항목 | 거래가 6억 1,000만원 |
|---|---|
| 거래가(대가) | 6억 1,000만원 |
| 시가와의 차이 | 1억 3,000만원 (17.6%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 7억 4,000만원 |
| 파는 분 양도세 | 비과세 |
| 증여재산가액 | 0원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 7억 4,000만원 (2.32%) |
| 사는 분 취득세 | 1,719만원 |
| 가족 전체 세금 | 1,719만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 10년 전 3억 7,000만원에 사서 계속 산 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았습니다.
허가를 받았다고 세금 기준이 달라지지는 않습니다. 시가와의 차이가 18%라 증여세는 없지만, 5%가 넘어 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액을 과세표준으로 계산합니다. 허가 신청 때 낸 자금조달계획과 실제 대금 흐름이 다르면 자금 출처 소명 요청이 올 수 있습니다.
허가를 받아 산 집에 자녀가 2년 동안 살지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있고, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다.
허가를 받으면 자녀가 취득일부터 2년 동안 직접 살아야 합니다. 직장이나 학교 때문에 실거주가 어렵다면 매매보다 증여나 다른 방법을 먼저 비교하세요.
진행 순서
- 허가 대상 확인: 아파트인지(연립·다세대는 아파트 동이 있는 단지만), 허가 기준 면적을 넘는지 확인합니다.
- 실거주 계획: 자녀가 2년 동안 살 수 있는지, 지금 사는 집은 어떻게 할지 정합니다.
- 허가 신청: 매매 가격·이용 목적·자금조달계획을 적어 시·군·구청에 신청합니다.
- 계약·신고: 허가 뒤 계약하고 30일 안에 실거래가 신고, 잔금 뒤 취득세를 신고합니다.
- 2년 거주: 전입하고 2년 동안 직접 거주합니다.
놓치기 쉬운 것
- 허가 신청부터 허가까지 시간이 걸려, 잔금 일정은 허가 예상일 뒤로 넉넉하게 잡으세요.
- 허가구역 지정은 2027년 12월 31일까지이고, 연장 여부는 만료 전에 공고됩니다.
- 실거주가 어렵다면 허가가 필요 없는 순수 증여와 세금을 비교해 보세요. 부담부증여는 넘기는 채무가 대가라 허가 대상이 될 수 있습니다.
- 허가 신청서의 자금조달계획과 실제 대금 이체가 맞아야 이후 소명이 쉽습니다.
세무사에게 맡기면 하는 일
- 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
- 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
- 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
- 계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 동탄에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 매매 조건(가격·일정), 실거주 계획, 자금조달계획 증빙을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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동탄에서 부모님 아파트를 사도 허가가 필요한가요?
네. 동탄 아파트는 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 계약 전에 허가를 받아야 하고, 허가 뒤 2년 동안 직접 살아야 합니다.
세입자가 있는 집도 바로 들어가 살아야 하나요?
2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 분이 2026년 10월 1일 현재 세입자가 있는 집을 사면 임대차가 끝날 때까지 실거주를 미룰 수 있습니다. 신청 기한은 2027년 12월 31일, 입주는 늦어도 2028년 9월 30일(유예 신청 전에 맺은 갱신 계약 1회·최대 2년을 넣으면 2029년 말)까지이고, 요건은 시·군·구에서 확인해야 합니다.
허가구역 지정 기간이 끝나면 어떻게 되나요?
지정 기간이 끝나기 전에 연장이나 해제가 공고됩니다. 이미 허가를 받아 산 주택의 이용 의무를 어떻게 처리하는지는 그때 공고와 시·군·구 안내로 확인해야 하므로, 실거주 계획은 2년을 기준으로 세우는 편이 안전합니다.
허가구역에서는 자금조달계획서 증빙도 내나요?
네. 허가를 받아 사는 주택은 자금조달계획서와 함께 예금 잔액, 대출, 증여세 신고서 같은 증빙 서류를 냅니다.