북수원 부담부증여 비교 세금상담 넘기는 방법별 세금

핵심 요약

시가 7억 8,000만원 대출 낀 집은 이 사례에서 부담부증여가 가족 전체 세금이 가장 적습니다(가상 사례, 허가구역이라 허가와 실거주 요건을 갖춰야 가능).
저가 매매는 받는 쪽이 대금을 실제로 내야 하므로 자금 출처가 필요하고, 그 대신 증여세가 크게 줄 수 있습니다.
수원 장안구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
북수원 부담부증여 비교 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

북수원 부담부증여 비교 상담 질문 정리

북수원은 행정구역 이름이 아니라 수원 북쪽을 부르는 말로, 보통 장안구 정자동·천천동·조원동·송죽동·파장동·이목동 일대를 가리킵니다. 수원 KT위즈파크와 만석공원이 있는 생활권입니다.

세 방법을 다 계산해 주나요?: 네. 같은 집으로 세 가지 합계를 나란히 비교해 드립니다.
보증금도 넘기면 증여세가 줄어드나요?: 넘긴 보증금만큼 증여재산이 줄고 그 부분은 양도세로 바뀝니다.
부모님 1주택이면요?: 채무 부분 양도세가 비과세될 수 있어 유리합니다.
자녀 소득이 없어도 되나요?: 채무 부분 유상 인정과 자금 출처에서 불리합니다.

계산 사례: 대출 낀 집을 넘기는 세 가지 방법

부모님 명의 북수원 아파트(시가 7억 8,000만원)에 주택담보대출 2억 7,000만원이 남아 있습니다. 대출을 자녀가 넘겨받는 부담부증여와 다른 두 방법을 비교했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	부담부증여	저가 매매(5억 8,000만원)	그냥 증여
부모님 양도세	7,156만원	2억 5,362만원	없음
자녀 증여세	7,954만원	0원	1억 5,423만원
자녀 취득세	7,541만원	2,044만원	1억 452만원
가족 전체 세금	2억 2,651만원	2억 7,406만원	2억 5,875만원
자녀가 낼 현금	0원	3억 1,000만원	0원
자녀가 떠안는 주택담보대출	2억 7,000만원	2억 7,000만원	0원

시가 7억 8,000만원, 주택담보대출 2억 7,000만원, 부모님은 10년 전 3억 5,000만원에 취득. 부모님은 2주택(조정대상지역 중과 포함)으로 보았습니다. 부담부증여 취득세는 주택담보대출 부분을 유상(자녀의 상환 능력 입증 전제, 세율 구간은 집 전체 가액 기준), 나머지를 증여 취득(합계 13.4%)으로 계산했습니다. 저가 매매(5억 8,000만원)의 취득세는 차이가 5%를 넘어 시가인정액 7억 8,000만원 기준이고, 그냥 증여는 부모님이 주택담보대출을 먼저 정리(대출 상환)한다고 보았습니다. 취득세는 지방교육세·농특세(전용 85㎡ 초과)를 포함했고, 자녀는 다른 집이 없다고 보았습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

가족 전체 세금만 보면 이 사례에서는 부담부증여가 가장 적습니다. 채무 부분에 양도세가 붙어도, 넘기는 채무만큼 증여세가 줄어드는 효과가 더 크기 때문입니다. 조정대상지역 다주택이라 부담부증여의 채무 부분 양도세는 중과됩니다. 저가 매매는 자녀가 현금 3억 1,000만원을 더 내야 하는 대신 증여세가 없습니다.

배우자·직계존비속에게 한 부담부증여는 채무를 넘긴 사실이 확인되지 않으면 그 채무도 증여로 추정되고, 취득세는 받는 분 본인의 소득·재산으로 채무를 갚을 능력이 있어야 채무 부분을 유상취득으로 인정합니다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결).

대출을 넘겨받는 방법은 은행이 지금의 대출 한도·심사 기준으로 자녀 명의 승계를 받아 줘야 가능하니, 은행에서 승계 가능 여부부터 확인하세요. 북수원은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

이 집은 아파트 토지거래허가구역이라 저가 매매는 물론, 넘기는 채무가 대가가 되는 부담부증여도 허가 대상이 될 수 있습니다. 허가가 필요 없는 것은 순수 증여뿐입니다.

세 가지 합계로 비교하세요

부담부증여는 양도세와 증여세가 함께 나오고, 저가 매매는 현금이 필요하며, 그냥 증여는 대금이 오가지 않는 대신 증여세가 큰 경우가 많습니다. 한 가지 세금만 보지 말고 가족 전체 합계와 자녀가 낼 현금을 함께 보세요.

준비 서류와 상담 순서

부모님 취득 계약서와 세대 주택 보유 현황
자녀 소득·재산 자료
등기사항증명서와 임대차계약서(보증금)
대출 잔액증명

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

북수원 지역 확인 사항

지역: 수원 장안구
규제지역: 수원 장안구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
관할 세무서: 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 수원 장안구, 수원 정자동, 수원 천천동, 수원 조원동

수원 장안구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구라, 주택을 사면 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 냅니다.
수원 장안구 주택을 증여로 취득하면 공시가격 3억원 이상일 때 취득세가 12%로 중과됩니다(1세대1주택자가 준 경우 3.5%).

북수원 부담부증여 비교 세금상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 북수원에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 등기사항증명서, 임대차계약서 또는 대출 잔액증명, 부모님 취득 자료, 자녀 소득 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

부담부증여와 저가 매매 중 무엇이 유리한가요?

이 사례에서는 부담부증여가 가족 전체 세금이 가장 적습니다. 부모님의 비과세 여부, 채무 크기, 자녀가 낼 수 있는 현금에 따라 결론이 바뀌니 같은 집으로 세 가지를 모두 계산해 보세요. 허가구역 아파트라 저가 매매와 부담부증여는 허가와 실거주(또는 실거주 유예) 요건을 갖춰야 합니다.

부담부증여의 양도세는 누가 내나요?

넘겨주는 채무만큼은 부모님이 판 것으로 보아 부모님이 양도세를 냅니다. 부모님이 1세대1주택 비과세 요건을 갖췄다면 이 부분 양도세는 없을 수 있습니다.

부담부증여 취득세는 어떻게 계산하나요?

채무 부분은 유상취득 세율, 나머지는 증여 취득 세율입니다. 다만 배우자·직계존비속 사이에서는 받는 분이 채무를 갚을 소득이나 재산이 있다는 것을 증명해야 채무 부분을 유상으로 인정받습니다.

북수원 아파트를 가족에게 팔 때도 토지거래허가를 받나요?

네. 수원 장안구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 계약 전에 허가를 받아야 하고, 사는 분이 2년 동안 직접 살아야 합니다. 순수 증여는 허가 대상이 아닙니다.

북수원 부담부증여 비교 세금상담, 세 가지 방법을 나란히 계산하세요