- 1주택 부모님의 4억 3,000만원 아파트를 자녀가 3억 1,000만원에 사면 세금은 취득세 559만원뿐입니다(가상 사례).
- 자녀가 이미 집이 있으면 이번 취득으로 2주택이 되어 취득세 중과나 나중의 양도세 비과세 요건이 달라질 수 있습니다.
- 서수원 가운데 장안구 쪽 아파트만 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역입니다.
- 서수원 부모 자녀 매매 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
부모 자녀 매매 쟁점 정리
서수원은 수원 서쪽을 부르는 말로, 보통 권선구 호매실동·금곡동·구운동·입북동·당수동 일대를 가리키고 장안구 율전동까지 넓혀 부르기도 합니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 쟁점 | 판단 기준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 부모님 비과세 | 1세대1주택, 2년 보유(조정대상지역 취득분은 2년 거주) | 주민등록초본, 등기사항증명서 |
| 고가주택 | 시가가 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼 과세 | 시가 산정 자료 |
| 부모 차용 | 연 4.6% 기준 이자 차액 1,000만원 미만 | 차용증, 이자 이체 내역 |
| 자녀 자금 | 소득·대출·기존 재산으로 낸 금액 | 소득금액증명, 대출약정서 |
| 나중 양도 | 취득가액 = 대금 + 저가양수 증여재산가액 | 증여세 신고서 |
계산 사례: 1주택 부모님의 4억 3,000만원 아파트
수원 권선구의 아파트 한 채(시가 4억 3,000만원)에 20년째 사는 부모님이 자녀에게 집을 넘기려 합니다. 자녀가 3억 1,000만원을 내고 사는 방법과 증여받는 방법의 세금을 나란히 봅니다.
| 항목 | 자녀가 3억 1,000만원에 매수 | 그냥 증여 |
|---|---|---|
| 파는 분 양도세 | 비과세 (시가 12억원 이하) | 없음 |
| 증여재산가액 | 0원 | 4억 3,000만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 6,402만원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 4억 3,000만원 (1.3%) | 4억 3,000만원 (4%) |
| 사는 분 취득세 | 559만원 | 1,720만원 |
| 가족 전체 세금 | 559만원 | 8,122만원 |
| 자녀가 낼 대금 | 3억 1,000만원 | 0원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 20년 전 1억 5,000만원에 사서 계속 살아온 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았고, 증여에는 성년 자녀 공제 5,000만원을 넣었습니다.
부모님은 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰, 거래가가 시가보다 5% 넘게 낮아 양도가액을 시가 4억 3,000만원으로 바꿔 계산해도 12억원 이하라 양도세가 없습니다. 자녀는 차이가 28%라 증여세가 없고 취득세만 559만원을 냅니다. 그냥 증여받으면 증여세 6,402만원과 증여 취득세 1,720만원이 나옵니다.
다만 매수는 자녀가 대금을 실제로 내야 하므로, 대금을 어디서 마련하는지가 이 방법의 전제입니다. 부모님이 받은 대금은 부모님 재산으로 남아 나중에 상속재산에 들어갑니다.
비과세 대상인 부모님은 양도세 걱정이 없어, 자녀가 시가의 70%를 넘는 가격으로 사면 증여보다 세금이 크게 줄어드는 경우가 많습니다.
세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법
- 세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
- 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
- 증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.
- 이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
서수원 지역 확인 사항
- 지역
- 수원 권선구·장안구
- 규제지역
- 권선구 쪽은 규제지역 아님, 장안구 율전동 쪽은 조정대상지역·투기과열지구
- 토지거래허가
- 장안구 쪽 아파트만 토지거래허가구역 (2026년 12월 31일까지)
- 관할 세무서
- 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 부모님이 매매 뒤 다른 집을 사실 계획이면 그때의 취득세와 비과세 요건도 미리 따져 보세요.
- 부모님이 받은 대금을 다시 자녀에게 보내면 매매가 아니라 증여로 볼 수 있습니다.
- 자녀가 내는 대금은 자녀 소득, 대출, 부모님께 빌린 돈으로 마련할 수 있고, 빌린 돈은 차용증과 이자 지급 기록이 있어야 합니다.
서수원 부모 자녀 매매 전문세무사 상담
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 서수원에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 부모님 세대 주민등록초본, 처음 산 계약서, 자녀 자금 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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부모님이 1주택이면 자녀에게 싸게 팔아도 양도세가 없나요?
비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이던 집은 2년 거주)을 갖추고 시가가 12억원 이하면 없습니다. 싸게 팔아 시가로 다시 계산해도 같은 결과입니다.
부모님 집을 자녀가 싸게 사면 부모님 양도세는요?
시가와의 차이가 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상이면 시가로 양도세를 계산합니다. 다만 부모님이 1세대1주택 비과세 요건을 갖추고 시가가 12억원 이하면 양도세는 없습니다.
부모님께 돈을 빌려 집값을 내도 되나요?
네. 차용증을 쓰고 이자를 실제로 주고받으면 됩니다. 연 4.6%로 계산한 이자와 실제 이자의 차이가 1년에 1,000만원 미만이면 증여세가 없어, 무이자라면 약 2억 1,700만원까지가 그 범위입니다.
자녀가 무주택이면 취득세가 낮나요?
유상취득이면 주택 가격에 따라 1~3%이고, 생애최초 주택 구입 감면 요건을 갖추면 감면도 받을 수 있습니다. 다만 3억원·30% 이상 싸게 사면 증여 취득으로 보아 3.5%(조정대상지역 시가표준액(공시가격) 3억원 이상 주택을 1세대1주택자가 아닌 분이 주면 12%)가 될 수 있습니다.