수원 서둔동 가족 간 매매 취득세 전문세무사

핵심 요약

시가인정액 4억 5,000만원 아파트를 3억 1,500만원에 사면 취득세가 1,800만원, 3억 8,000만원에 사면 585만원입니다(가상 사례).
배우자·직계존비속의 부동산 취득은 원래 증여로 보므로, 소득·대출·재산 처분대금으로 대가를 냈다는 것을 증명해야 유상취득이 됩니다.
수원 권선구는 토지거래허가구역이 아니어서 가족 간 매매에 허가가 필요 없고, 자금조달계획서는 거래가 6억원 이상일 때 냅니다.
수원 서둔동 가족 간 매매 취득세 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

가족 간 매매 취득세 전문세무사가 따지는 쟁점

옛 서울대 농생대 캠퍼스를 고쳐 만든 경기상상캠퍼스가 있는 권선구 서둔동은 수원역 서쪽의 오래된 주거지입니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

쟁점	판단 기준	확인 자료
증여 간주	배우자·직계존비속, 차이 3억원 이상 또는 30% 이상	시가인정액 자료
시가인정액 과세표준	특수관계인, 차이 5% 이상(증여 간주에 못 미칠 때)	매매사례·감정가
증여 중과	조정대상지역, 시가표준액 3억원 이상, 증여자 다주택	증여자 주택 보유 현황
유상 인정	대가를 소득·대출·처분대금으로 냈는지	소득금액증명, 대출약정서
다주택 중과	취득 후 주택 수와 지역	세대 주택 보유 현황

계산 사례: 시가인정액 4억 5,000만원 아파트의 거래가별 취득세

부모님의 수원 서둔동 아파트(시가인정액 4억 5,000만원)를 자녀가 살 때, 거래가에 따라 취득세가 어떻게 달라지는지 계산했습니다. 2026년 1월 1일부터 바뀐 기준을 반영했습니다.

항목	시가의 98%	시가의 84%	시가의 70%
거래가	4억 4,000만원	3억 8,000만원	3억 1,500만원
시가인정액과 차이	2.2%	15.6%	30%
취득세 구분	유상취득	유상취득(시가인정액)	증여 취득으로 봄
과세표준	4억 4,000만원	4억 5,000만원	4억 5,000만원
세율 (교육세·농특세 포함)	1.3%	1.3%	4%
취득세	572만원	585만원	1,800만원

시가인정액 4억 5,000만원, 사는 자녀는 무주택(취득 후 1주택), 전용 85㎡ 초과. 파는 부모님은 다른 집이 더 있는 다주택자로 보았습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

시가의 98%면 차이가 5% 미만이라 거래가가 과세표준입니다. 84%면 유상취득 세율은 그대로지만 과세표준이 시가인정액 4억 5,000만원으로 올라갑니다. 70%면 차이가 딱 30%가 되어, 대가를 냈더라도 증여 취득으로 보아 합계 세율이 4%로 바뀌고 취득세가 1,800만원입니다. 이 가격은 차이가 기준금액과 같아 증여재산가액은 0원이지만, 1,000만원을 더 낮추면 그만큼 증여재산가액이 생깁니다(성년 자녀 공제 5,000만원 안이면 증여세는 0원).

수원 서둔동은 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.

85㎡ 이하는 농특세가 없습니다

전용 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세가 없어 유상 1% 구간은 합계 1.1%, 증여 3.5%는 합계 3.8%입니다.

신고 뒤 소명과 경정청구

이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.
신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.
세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.

수원 서둔동 지역 확인 사항

지역: 수원 권선구
규제지역: 수원 권선구 조정대상지역·투기과열지구 아님
토지거래허가: 토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)
관할 세무서: 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 수원 구운동, 수원 고색동, 수원 화서동, 수원 권선구

생애최초 주택 구입 감면은 유상취득에만 해당해, 증여 취득으로 보면 받을 수 없습니다.
취득세 신고 뒤 시가인정액이 다르게 확인되면 추가 고지가 올 수 있습니다.
취득세는 집이 있는 시·군·구에 신고하고, 유상취득은 잔금일부터 60일, 증여 취득은 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다.

전문세무사 상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 서둔동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 같은 단지 실거래가, 공시가격, 건축물대장(전용면적), 세대 주택 보유 현황을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

시가 4억 5,000만원 아파트를 3억 1,500만원에 사면 취득세는 얼마인가요?

증여 취득으로 보아 시가인정액 4억 5,000만원에 4%를 적용해 1,800만원입니다(이 사례 기준).

30%보다 덜 싸게 사면 취득세는 거래가로 내나요?

배우자·직계존비속 사이에서 차이가 30% 미만이면서 3억원 미만이면 유상취득이지만, 차이가 시가인정액의 5% 이상이면 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액입니다. 차이가 5% 미만이면 거래가 기준입니다.

시가인정액은 무엇인가요?

취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월까지의 매매사례가액·감정가액·경매가액 등으로, 아파트는 같은 단지 비슷한 집의 거래가가 쓰이기 쉽습니다.

조정대상지역 증여 12%는 언제 적용되나요?

조정대상지역 안에 있는 시가표준액(공시가격) 3억원 이상 주택을 증여로 취득할 때입니다. 1세대1주택자가 그 집을 배우자·직계존비속에게 준 경우는 3.5%입니다.

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