수지 상현동 저가양수도 전문세무사 시가 대비 거래가 기준

핵심 요약

시가 12억 3,000만원이면 11억 6,850만원을 넘는 거래가는 양도세·취득세를 거래가로 계산하고 증여세는 없습니다(가상 사례).
저가양수로 증여세를 낸 경우 그 증여재산가액은 나중에 집을 팔 때 취득가액에 더해집니다.
용인 수지구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 합니다.
수지 상현동 저가양수도 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

저가양수도 쟁점 정리

수지구 상현동에는 신분당선 상현역이 있고, 광교신도시의 용인 쪽 일부가 상현동에 걸쳐 있습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

쟁점	판단 기준	확인 자료
시가	거래일 전후의 같은 단지 매매사례가액, 감정가액	실거래가 조회, 감정평가서
양도세 부당행위	시가 - 거래가가 3억원 이상 또는 시가의 5% 이상	계약서, 시가 산정 자료
저가양수 증여	시가 - 대가가 시가의 30% 이상 또는 3억원 이상	대금 이체 내역
취득세 증여 간주	배우자·직계존비속에게서 3억원 이상 또는 30% 이상 낮게 취득	시가인정액, 취득세 신고서
대가 지급	사는 분의 소득·대출·처분대금으로 냈는지	소득금액증명, 대출약정서, 통장

계산 사례: 시가 12억 3,000만원 아파트의 거래가별 기준

수지 상현동 아파트의 시가가 12억 3,000만원이라고 할 때, 자녀에게 파는 가격을 시가의 몇 %로 정하느냐에 따라 세 가지 세금의 기준이 어떻게 바뀌는지 표로 정리했습니다.

거래가	시가와 차이	양도세 기준	증여재산가액	취득세 구분
11억 9,000만원	3.3%	거래가	0원	유상(거래가)
11억 7,000만원	4.9%	거래가	0원	유상(거래가)
10억 5,000만원	14.6%	시가	0원	유상(시가인정액)
9억 4,000만원	23.6%	시가	0원	유상(시가인정액)
9억 3,000만원	24.4%	시가	0원	증여 취득(시가인정액)
8억원	35%	시가	1억 3,000만원	증여 취득(시가인정액)

시가 12억 3,000만원 기준. 증여재산가액은 시가와 거래가의 차이에서 3억원(시가 30%보다 적은 금액)을 뺀 금액이고, 취득세 구분은 배우자·직계존비속 사이 거래(2026년 개정 기준)입니다. 계산을 위한 가상 사례입니다.

거래가가 11억 6,850만원을 넘으면(차이 5% 미만) 양도세와 취득세는 거래가 그대로 계산하고 증여세도 없습니다. 11억 6,850만원 이하부터는 파는 분 양도세가 시가 기준이 되고, 취득세 과세표준도 시가인정액으로 바뀝니다. 거래가가 9억 3,000만원 이하가 되면 2026년 개정으로 취득세가 증여 취득으로 바뀌고, 그보다 더 낮추면 낮춘 만큼 증여재산가액이 생깁니다. 시가가 10억원을 넘는 집은 30%가 아니라 3억원이 기준이라 낮출 수 있는 비율이 작아집니다.

수지 상현동은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

딱 30%는 증여세 0원, 취득세는 증여

차이가 기준금액과 같으면 증여재산가액은 0원이지만, 취득세는 “30% 이상”이라 증여 취득이 됩니다. 차이가 기준금액보다 작게 거래가를 정하면 취득세는 유상 취득 세율로 돌아오지만, 평가기간 안에 더 높은 거래가 나와 시가가 바뀌면 기준을 넘을 수 있어 여유를 두는 편이 안전합니다.

세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법

가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.
신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.
세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.

수지 상현동 지역 확인 사항

지역: 용인 수지구
규제지역: 용인 수지구 조정대상지역·투기과열지구 (2025년 10월 16일부터)
토지거래허가: 아파트 토지거래허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)
관할 세무서: 용인세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 광교, 수지 성복동, 수지 풍덕천동, 수지

아파트 유사매매사례가액은 같은 단지에서 전용면적과 공시가격 차이가 5% 안인 집 가운데 공시가격 차이가 가장 작은 집의 거래를 먼저 보고, 차이가 같으면 평가기준일에 가까운 거래를 봅니다.
거래가는 한 번 신고하면 바꾸기 어려우니 계약 전에 기준선을 계산하세요.
양도세는 시가와 거래가의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 거래가 대신 시가로 계산합니다(소득세법 101조).

수지 상현동 저가양수도 전문세무사 상담

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있어 수지 상현동에서 방문 상담이 편하고, 전화·화상 상담도 할 수 있습니다. 같은 단지 최근 실거래가, 공시가격, 처음 산 계약서를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

시가 12억 3,000만원 아파트는 얼마까지 낮춰 팔 수 있나요?

증여세만 보면 9억 3,000만원까지는 없지만, 그 가격이면 취득세가 증여 취득으로 바뀝니다. 9억 3,000만원보다 높게 정하면 증여세 없이 유상 취득세가 되고 양도세는 시가 기준입니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에서 여유를 두세요.

저가양수도에도 증여재산공제가 되나요?

네. 저가양수로 생긴 증여재산가액에서 증여재산공제를 뺍니다. 공제는 10년 동안 받은 증여를 합쳐 직계존속(부모님·조부모님 전체)에게서 성년 자녀 5,000만원, 배우자에게서 6억원까지이고, 같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 10년 안에 받은 증여는 합산해 세율을 정합니다.

가족 간 매매도 실거래가 신고를 하나요?

네. 부동산 매매계약을 맺으면 가족 간이라도 계약일부터 30일 안에 실거래가 신고를 하고, 주택이면 조정대상지역·투기과열지구는 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 거래가 6억원 이상일 때 자금조달계획서도 함께 냅니다.

저가양수도 세금은 누가 내나요?

양도세는 파는 분, 증여세와 취득세는 사는 분이 냅니다. 양도세는 파는 분 주소지 세무서, 증여세는 사는 분 주소지 세무서, 취득세는 집이 있는 시·군·구에 신고합니다.

수지 상현동 저가양수도 전문세무사, 어디까지 낮출 수 있는지 계산했습니다