용인 저가양도 양도세 전문세무사, 양도가액이 시가로 바뀌는지 보세요

저가양도 양도세 전문세무사가 따지는 쟁점

용인은 처인구·기흥구·수지구 3개 구로 이루어진 특례시로, 처인구·수지구는 용인세무서, 기흥구는 기흥세무서 관할입니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

계산 사례: 1주택 부모님의 6억 3,000만원 아파트

부모님이 용인 수지구에서 15년째 살고 있는 아파트(시가 6억 3,000만원) 한 채가 재산의 전부입니다. 자녀가 이 집을 4억 9,000만원에 사들이는 경우와 그냥 증여받는 경우를 비교했습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 15년 전 2억 8,000만원에 사서 계속 살아온 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았고, 증여에는 성년 자녀 공제 5,000만원을 넣었습니다.

부모님은 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰, 거래가가 시가보다 5% 넘게 낮아 양도가액을 시가 6억 3,000만원으로 바꿔 계산해도 12억원 이하라 양도세가 없습니다. 자녀는 차이가 22%라 증여세가 없고 취득세만 958만원을 냅니다. 그냥 증여받으면 증여세 1억 1,058만원과 증여 취득세 2,520만원이 나옵니다.

다만 매수는 자녀가 대금을 실제로 내야 하므로, 대금을 어디서 마련하는지가 이 방법의 전제입니다. 부모님이 받은 대금은 부모님 재산으로 남아 나중에 상속재산에 들어갑니다.

이 집은 아파트 토지거래허가구역이라 자녀가 사려면 계약 전에 허가를 받고, 취득일부터 2년 동안 직접 살아야 합니다.

세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법

• 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
• 증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.
• 이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
• 가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.

용인 지역 확인 사항

지역

용인 (수지구·기흥구·처인구)

규제지역

수지구 (2025년 10월 16일부터), 기흥구 (2026년 7월 1일부터), 처인구는 규제지역 아님

토지거래허가

수지구 아파트 (2026년 12월 31일까지), 기흥구 아파트 (2027년 12월 31일까지)

관할 세무서

주소에 따라 용인세무서 또는 기흥세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

수지, 기흥, 용인 처인구, 흥덕

• 부모님이 매매 뒤 다른 집을 사실 계획이면 그때의 취득세와 비과세 요건도 미리 따져 보세요.
• 부모님이 받은 대금을 다시 자녀에게 보내면 매매가 아니라 증여로 볼 수 있습니다.
• 특수관계인에게 시가보다 낮게 팔면서 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면, 양도가액을 시가로 바꿔 양도세를 계산합니다.

전문세무사 상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 용인에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 부모님 세대 주민등록초본, 처음 산 계약서, 자녀 자금 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문