용인 토지거래허가 가족 매매 전문세무사, 허가가 필요한 매매와 필요 없는 증여를 비교하세요

용인 토지거래허가 가족 매매의 쟁점과 판단 기준

용인은 처인구·기흥구·수지구 3개 구로 이루어진 특례시로, 처인구·수지구는 용인세무서, 기흥구는 기흥세무서 관할입니다.

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계산 사례: 용인 수지구 허가구역 아파트, 매매와 증여

용인 수지구의 부모님 아파트(시가 7억원)를 자녀에게 넘길 때, 허가가 필요한 매매와 허가가 필요 없는 증여를 비교했습니다.

시가 7억원, 부모님은 12년 전 3억 2,000만원에 산 2주택(조정대상지역 중과 포함)으로 보았습니다. 증여는 성년 자녀 공제 5,000만원, 증여 취득세 13.4%. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

부모님이 2주택이라 매매하면 양도세가 중과되고, 증여하면 조정대상지역 증여 취득세 12%가 적용됩니다. 순수 증여는 허가와 실거주 의무가 없는 대신 시가 전체에 증여세 1억 3,095만원이 붙습니다.

부담부증여(보증금·대출을 넘기는 증여)는 대가를 받는 부분이 있어 허가 대상이 되는지 시·군·구에 먼저 확인해야 합니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법

• 신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.
• 세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
• 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
• 증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.

용인 지역 확인 사항

지역

용인 (수지구·기흥구·처인구)

규제지역

수지구 (2025년 10월 16일부터), 기흥구 (2026년 7월 1일부터), 처인구는 규제지역 아님

토지거래허가

수지구 아파트 (2026년 12월 31일까지), 기흥구 아파트 (2027년 12월 31일까지)

관할 세무서

주소에 따라 용인세무서 또는 기흥세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

수지, 기흥, 흥덕, 광교

• 순수 증여는 허가가 없어도 증여세 신고와 증여 취득세 신고를 각각 해야 합니다.
• 1세대1주택 부모님은 매매 때 양도세 비과세, 증여 때 취득세 3.5%가 가능해 선택지가 넓습니다.
• 허가를 받은 뒤에도 양도세 시가 계산, 저가양수 증여세, 2026년 취득세 증여 간주 기준은 똑같이 적용됩니다.

전문세무사 상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 용인에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 부모님 세대 주택 보유 현황, 자녀 실거주 계획, 시가 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문