용인 부담부증여 비교 전문세무사, 가족 전체 세금으로 비교하세요

용인 부담부증여 비교의 쟁점과 판단 기준

용인은 처인구·기흥구·수지구 3개 구로 이루어진 특례시로, 처인구·수지구는 용인세무서, 기흥구는 기흥세무서 관할입니다.

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계산 사례: 전세 낀 집을 넘기는 세 가지 방법

부모님이 세를 준 용인 수지구 아파트(시가 7억 1,000만원)에 전세보증금 3억 6,000만원이 있습니다. 이 집을 자녀에게 넘기는 세 가지 방법을 나란히 계산했습니다.

시가 7억 1,000만원, 전세보증금 3억 6,000만원, 부모님은 15년 전 3억 2,000만원에 취득. 부모님은 2주택(조정대상지역 중과 포함)으로 보았습니다. 부담부증여 취득세는 전세보증금 부분을 유상(자녀의 상환 능력 입증 전제, 세율 구간은 집 전체 가액 기준), 나머지를 증여 취득(합계 13.4%)으로 계산했습니다. 저가 매매(5억 3,000만원)의 취득세는 차이가 5%를 넘어 시가인정액 7억 1,000만원 기준이고, 그냥 증여는 부모님이 전세보증금을 먼저 정리(보증금 반환)한다고 보았습니다. 취득세는 지방교육세·농특세(전용 85㎡ 초과)를 포함했고, 자녀는 다른 집이 없다고 보았습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

가족 전체 세금만 보면 이 사례에서는 부담부증여가 가장 적습니다. 채무 부분에 양도세가 붙어도, 넘기는 채무만큼 증여세가 줄어드는 효과가 더 크기 때문입니다. 조정대상지역 다주택이라 부담부증여의 채무 부분 양도세는 중과됩니다. 저가 매매는 자녀가 현금 1억 7,000만원을 더 내야 하는 대신 증여세가 없습니다.

배우자·직계존비속에게 한 부담부증여는 채무를 넘긴 사실이 확인되지 않으면 그 채무도 증여로 추정되고, 취득세는 받는 분 본인의 소득·재산으로 채무를 갚을 능력이 있어야 채무 부분을 유상취득으로 인정합니다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결).

용인 수지구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

이 집은 아파트 토지거래허가구역이라 저가 매매는 물론, 넘기는 채무가 대가가 되는 부담부증여도 허가 대상이 될 수 있습니다. 허가가 필요 없는 것은 순수 증여뿐입니다. 허가구역 아파트를 세입자가 있는 채로 사면 바로 들어가 살 수 없어, 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 분이 2026년 10월 1일 현재 임대 중인 집을 사고 2027년 12월 31일까지 실거주 유예를 신청하는 경우에만 임대차가 끝날 때(늦어도 2028년 9월 30일, 유예 신청 전에 맺은 갱신 계약 1회·최대 2년을 넣으면 2029년 말)까지 입주를 미룰 수 있습니다.

세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법

• 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
• 증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.
• 이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
• 가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.

용인 지역 확인 사항

지역

용인 (수지구·기흥구·처인구)

규제지역

수지구 (2025년 10월 16일부터), 기흥구 (2026년 7월 1일부터), 처인구는 규제지역 아님

토지거래허가

수지구 아파트 (2026년 12월 31일까지), 기흥구 아파트 (2027년 12월 31일까지)

관할 세무서

주소에 따라 용인세무서 또는 기흥세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

수지, 기흥, 용인 처인구, 흥덕

• 부담부증여 뒤 넘긴 채무의 상환·만기는 세무서가 사후 관리하니 상환 기록을 남기세요.
• 부모님이 1세대1주택인지에 따라 결론이 뒤집히는 경우가 많습니다.
• 부담부증여는 넘겨주는 채무만큼은 증여자가 판 것으로 보아 양도세를, 나머지는 받는 분이 증여세를 냅니다.

용인 부담부증여 비교 전문세무사 상담

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 용인에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 등기사항증명서, 임대차계약서 또는 대출 잔액증명, 부모님 취득 자료, 자녀 소득 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문