- 시가 7억 6,000만원 아파트를 5억 7,000만원에 사면 증여세는 없고, 4억 9,000만원에 사면 가족 전체 세금이 8,301만원 늘어납니다(가상 사례).
- 조정대상지역 안 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여로 취득하면 12%이고, 1세대1주택자가 배우자·직계존비속에게 준 경우에는 3.5%입니다.
- 용인의 집을 가족에게 넘길 때는 그 집이 있는 구가 조정대상지역인지부터 확인해야 증여 취득세(3.5%·12%)와 양도세 중과 여부가 정해집니다.
- 용인 가족 간 매매 취득세 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
가족 간 매매 취득세 전문세무사가 따지는 쟁점
용인은 처인구·기흥구·수지구 3개 구로 이루어진 특례시로, 처인구·수지구는 용인세무서, 기흥구는 기흥세무서 관할입니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 쟁점 | 판단 기준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 증여 간주 | 배우자·직계존비속, 차이 3억원 이상 또는 30% 이상 | 시가인정액 자료 |
| 시가인정액 과세표준 | 특수관계인, 차이 5% 이상(증여 간주에 못 미칠 때) | 매매사례·감정가 |
| 증여 중과 | 조정대상지역, 시가표준액 3억원 이상, 증여자 다주택 | 증여자 주택 보유 현황 |
| 유상 인정 | 대가를 소득·대출·처분대금으로 냈는지 | 소득금액증명, 대출약정서 |
| 다주택 중과 | 취득 후 주택 수와 지역 | 세대 주택 보유 현황 |
계산 사례: 시가 7억 6,000만원 아파트를 자녀에게 팔 때
아버지가 용인 수지구에 9년 전 3억 8,000만원에 산 아파트를 가지고 있고, 성년 자녀에게 팔려고 합니다. 같은 단지 비슷한 면적 아파트의 최근 거래가로 본 시가는 7억 6,000만원입니다. 아버지는 다른 집에 살고 있어 이 집은 두 번째 집입니다.
거래가를 시가의 75%인 5억 7,000만원으로 할 때와 64%인 4억 9,000만원으로 할 때 세 가지 세금을 나란히 계산했습니다.
| 항목 | 거래가 5억 7,000만원 | 거래가 4억 9,000만원 |
|---|---|---|
| 거래가(대가) | 5억 7,000만원 | 4억 9,000만원 |
| 시가와의 차이 | 1억 9,000만원 (25%) | 2억 7,000만원 (35.5%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 7억 6,000만원 | 시가 7억 6,000만원 |
| 파는 분 양도세 | 2억 2,062만원 | 2억 2,062만원 |
| 증여재산가액 | 0원 | 4,200만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 0원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득으로 봄 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 7억 6,000만원 (2.48%) | 7억 6,000만원 (13.4%) |
| 사는 분 취득세 | 1,883만원 | 1억 184만원 |
| 가족 전체 세금 | 2억 3,945만원 | 3억 2,246만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 9년 전 3억 8,000만원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 조정대상지역 다주택 중과를 넣었습니다.
두 경우 모두 시가와의 차이가 5%를 넘어 아버지의 양도세는 거래가가 아니라 시가 7억 6,000만원으로 계산되어 똑같이 2억 2,062만원입니다. 차이가 25%인 5억 7,000만원에는 증여세가 없고 취득세도 유상취득 세율이지만, 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액 7억 6,000만원입니다. 36% 싸게 사면 기준을 넘은 4,200만원이 증여재산가액이 되고, 2026년부터는 취득세도 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 13.4%)으로 계산해 가족 전체 세금이 8,301만원 더 많습니다.
용인 수지구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.
배우자·직계존비속 사이에서 차이가 시가의 30%(또는 3억원) 이상이면 2026년부터 취득세는 시가 전체가 증여 취득으로 바뀌고, 증여세는 그 기준을 넘는 금액부터 붙습니다.
신고 뒤 소명과 경정청구
- 신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.
- 세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
- 국세청이 감정평가로 시가를 다시 정하면 그 감정의 평가기간·비교 대상이 맞는지 검토합니다.
- 증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.
용인 지역 확인 사항
- 지역
- 용인 (수지구·기흥구·처인구)
- 규제지역
- 수지구 (2025년 10월 16일부터), 기흥구 (2026년 7월 1일부터), 처인구는 규제지역 아님
- 토지거래허가
- 수지구 아파트 (2026년 12월 31일까지), 기흥구 아파트 (2027년 12월 31일까지)
- 관할 세무서
- 주소에 따라 용인세무서 또는 기흥세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 거래가를 시가의 70%보다 높게 정하면 증여세는 없지만, 양도세와 취득세는 시가 기준이 될 수 있습니다. 시가가 나중에 다르게 정해질 수 있어 기준선에 딱 붙이지 말고 여유를 두세요.
- 파는 분이 다주택자라면 양도세가 가장 큰 세금이 되는 경우가 많아 매도 순서를 먼저 정하세요.
- 차이가 30%·3억원 기준에 못 미쳐도 시가인정액의 5% 이상이면 거래가가 아니라 시가인정액이 과세표준입니다(배우자·직계존비속이 아닌 특수관계인은 3억원 이상 차이도 같은 기준).
전문세무사 상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 용인에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 처음 산 계약서, 같은 단지 최근 실거래가, 자녀 소득·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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시가 7억 6,000만원 아파트를 자녀에게 5억 7,000만원에 팔면 증여세가 있나요?
차이가 25%로 기준(시가 30%와 3억원 중 적은 금액)보다 작아 증여세는 없습니다. 다만 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액을 과세표준으로 계산합니다.
2026년부터 가족 간 매매 취득세가 어떻게 바뀌었나요?
배우자·직계존비속 사이에서 대가가 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮으면 대가를 냈더라도 증여 취득으로 보아 시가인정액에 3.5%(조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 주택을 1세대1주택자가 아닌 분이 주면 12%)를 매깁니다.
30%보다 덜 싸게 사면 취득세는 거래가로 내나요?
배우자·직계존비속 사이에서 차이가 30% 미만이면서 3억원 미만이면 유상취득이지만, 차이가 시가인정액의 5% 이상이면 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액입니다. 차이가 5% 미만이면 거래가 기준입니다.
시가인정액은 무엇인가요?
취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월까지의 매매사례가액·감정가액·경매가액 등으로, 아파트는 같은 단지 비슷한 집의 거래가가 쓰이기 쉽습니다.