- 보증금 1억 7,000만원을 넘겨받고 1억원을 내면 거래가는 2억 7,000만원입니다(가상 사례).
- 전세보증금이나 대출을 넘겨받는 것도 대가에 들어가지만, 사는 분이 그 채무를 갚을 능력이 있어야 인정받기 쉽습니다.
- 화성 효행구는 조정대상지역·투기과열지구가 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.
- 화성 매송면 가족 간 매매 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
화성 매송면 가족 간 매매 세금상담에서 많이 묻는 질문
효행구 매송면에는 수인분당선 어천역과 야목역이 있고, 천천리는 수원 권선구와 맞닿아 있습니다. 천천리·원평리 일부가 봉담3 공공주택지구에 들어갑니다.
- 자녀 소득이 적으면 매매가 안 되나요?
- 대출, 보증금 승계, 부모님 차용을 섞어 낼 수 있지만 갚을 수 있는 계획이 필요합니다.
- 형제에게 팔 때도 같은가요?
- 증여 추정은 없지만 저가양수 증여세와 양도세 시가 계산은 똑같이 적용됩니다.
- 부모님께 대금을 현금으로 드려도 되나요?
- 권하지 않습니다. 계좌 기록이 없으면 대가 지급을 입증하기 어렵습니다.
계산 사례: 전세 1억 7,000만원 낀 아파트를 자녀가 살 때
부모님이 전세를 준 화성 매송면 아파트(시가 3억 4,000만원, 보증금 1억 7,000만원)를 자녀가 사는 경우입니다. 자녀는 보증금을 그대로 넘겨받고 1억원을 현금으로 냅니다.
| 대가 구성 | 금액 |
|---|---|
| 전세보증금 승계 | 1억 7,000만원 |
| 현금(자녀 예금·대출) | 1억원 |
| 합계(거래가) | 2억 7,000만원 |
| 시가 | 3억 4,000만원 |
| 항목 | 거래가 2억 7,000만원 |
|---|---|
| 거래가(대가) | 2억 7,000만원 |
| 시가와의 차이 | 7,000만원 (20.6%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 3억 4,000만원 |
| 파는 분 양도세 | 3,056만원 |
| 증여재산가액 | 0원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 3억 4,000만원 (1.3%) |
| 사는 분 취득세 | 442만원 |
| 가족 전체 세금 | 3,498만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 8년 전 1억 9,000만원에 산 이 집을 세를 주고 다른 집에 사는 2주택자로 보았습니다.
넘겨받는 보증금도 자녀가 부담하는 대가라 거래가는 2억 7,000만원입니다. 시가와의 차이가 21%라 증여세는 없지만, 5%가 넘어 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액으로 계산합니다. 보증금을 넘겨받은 자녀는 전세가 끝날 때 그 돈을 세입자에게 돌려줘야 합니다. 이때 부모님이 대신 돌려주면 그 금액은 다시 증여가 됩니다.
화성 매송면은 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.
집주인이 바뀌었으니 세입자와 임대인 지위 승계를 확인하고, 매매계약서에도 보증금 승계 금액을 적으세요.
준비 서류와 상담 순서
- 사는 분의 최근 3년 소득금액증명과 예금 잔액
- 대출을 받을 계획이면 대출 상담 내용
- 전세를 낀 집이면 임대차계약서
- 매매계약서 초안과 대금 지급 계획
상담은 이렇게 진행합니다.
- 전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
- 1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
- 상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
- 진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.
화성 매송면 지역 확인 사항
- 지역
- 화성 효행구
- 규제지역
- 화성 효행구 조정대상지역·투기과열지구 아님
- 토지거래허가
- 토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)
- 관할 세무서
- 화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 화성 효행구는 토지거래허가구역이 아니어서 가족 간 매매에 허가가 필요 없고, 자금조달계획서는 거래가 6억원 이상일 때 냅니다.
- 화성 효행구에서 2022년 11월 14일 이후 산 집은 1세대1주택 비과세에 2년 거주 요건이 없지만, 조정대상지역이던 때(2020년 6월 19일~2022년 11월 13일) 산 집은 2년 거주가 필요합니다.
화성 매송면 가족 간 매매 세금상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성 매송면에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 임대차계약서, 등기사항증명서, 자녀 예금·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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전세 낀 집을 자녀에게 팔면 보증금은 어떻게 계산하나요?
자녀가 넘겨받는 보증금은 대가에 들어갑니다. 이 사례에서는 보증금 1억 7,000만원과 현금 1억원을 합친 2억 7,000만원이 거래가입니다.
자금조달계획서는 꼭 내야 하나요?
조정대상지역·투기과열지구 주택은 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 거래가 6억원 이상이면 냅니다. 투기과열지구 주택과 토지거래허가를 받은 주택은 증빙 서류도 함께 냅니다.
가족 간 매매도 증여로 볼 수 있나요?
네. 배우자·직계존비속 사이의 매매는 증여로 추정됩니다. 사는 분이 자기 소득이나 대출, 가진 재산을 판 돈으로 대금을 냈다는 것을 계좌 기록으로 보여 주면 매매로 인정받을 수 있습니다.
형제에게 집을 팔면 어떻게 되나요?
형제자매는 증여 추정 대상이 아니지만 특수관계인입니다. 시가보다 많이 낮으면 사는 형제에게 저가양수 증여세가, 파는 쪽에는 시가 기준 양도세가 생길 수 있습니다.