- 시가 6억 4,000만원 아파트를 5억 1,000만원에 사면서 대금을 입증하지 못하면 세금이 1억 2,887만원 늘어납니다(가상 사례).
- 형제자매·사위·며느리처럼 직계가 아닌 친족은 증여 추정 대상은 아니지만, 저가양수 증여와 양도세 부당행위 규정은 그대로 적용됩니다.
- 수원 권선구는 조정대상지역·투기과열지구가 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.
- 수원 호매실동 가족 간 매매 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
가족 간 매매 상담 때 먼저 묻는 것
권선구 호매실동은 2010년대에 입주한 호매실지구 아파트가 모인 서수원의 대표 주거지로, 호매실지구 일대에 신분당선 연장선 종점(호매실역)이 계획되어 있습니다.
- 자녀 소득이 적으면 매매가 안 되나요?
- 대출, 보증금 승계, 부모님 차용을 섞어 낼 수 있지만 갚을 수 있는 계획이 필요합니다.
- 매매 뒤 부모님이 계속 살아도 되나요?
- 아파트 토지거래허가구역이 아니라면 가능하지만, 임대차계약을 맺고 월세나 보증금을 주고받아야 명의만 넘긴 거래로 보지 않습니다.
- 형제에게 팔 때도 같은가요?
- 증여 추정은 없지만 저가양수 증여세와 양도세 시가 계산은 똑같이 적용됩니다.
- 부모님께 대금을 현금으로 드려도 되나요?
- 권하지 않습니다. 계좌 기록이 없으면 대가 지급을 입증하기 어렵습니다.
계산 사례: 5억 1,000만원 대금을 입증할 때와 못 할 때
시가 6억 4,000만원인 수원 호매실동의 부모님 아파트를 자녀가 5억 1,000만원에 사는 경우입니다. 자녀가 낼 대금의 출처를 먼저 나눠 보면 다음과 같습니다.
| 대금 마련 | 금액 | 입증 자료 |
|---|---|---|
| 자녀 예금 | 1억 5,000만원 | 예금 거래내역, 원천징수영수증 |
| 자녀 명의 대출 | 2억 3,000만원 | 대출약정서 |
| 부모님께 빌린 돈 | 1억 3,000만원 | 차용증, 이자·원금 이체 내역 |
| 합계(거래가) | 5억 1,000만원 | 매매계약서, 대금 이체 내역 |
이 대금이 실제로 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 넘어가고, 그 돈이 자녀의 예금·대출·차용이라는 것이 확인되면 매매로 인정받을 수 있습니다. 반대로 대금을 주고받은 기록이 없거나, 부모님이 준 돈으로 대금을 냈거나, 낸 대금을 다시 돌려받았다면 배우자·직계존비속 사이 양도라 증여로 추정됩니다(상증법 44조).
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 항목 | 대가 지급을 입증한 경우 | 입증하지 못한 경우 |
|---|---|---|
| 거래가(대가) | 5억 1,000만원 | 5억 1,000만원 |
| 시가와의 차이 | 1억 3,000만원 (20.3%) | 1억 3,000만원 (20.3%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 6억 4,000만원 | - |
| 파는 분 양도세 | 비과세 | 없음(증여로 봄) |
| 증여재산가액 | 0원 | 6억 4,000만원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 | 1억 1,349만원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득 |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 6억 4,000만원 (1.6%) | 6억 4,000만원 (4%) |
| 사는 분 취득세 | 1,022만원 | 2,560만원 |
| 가족 전체 세금 | 1,022만원 | 1억 3,909만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 11년 전 2억 9,000만원에 사서 계속 산 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았습니다. 증여로 추정되면 매매가 아니라 증여이므로 양도세 대신 증여세와 증여 취득세를 계산합니다.
입증하면 증여세 없이 취득세 1,022만원으로 끝나지만, 입증하지 못하면 시가 6억 4,000만원 전체가 증여재산이 되어 증여세 1억 1,349만원과 증여 취득세 2,560만원을 냅니다. 가족 전체 세금 차이는 1억 2,887만원입니다.
수원 호매실동은 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.
부모님이 받은 대금을 생활비나 용돈 명목으로 자녀에게 다시 보내면 실제로 대가를 낸 것이 아니라고 볼 수 있습니다. 잔금 뒤 계좌 흐름까지 관리하세요.
준비 서류와 상담 순서
- 전세를 낀 집이면 임대차계약서
- 매매계약서 초안과 대금 지급 계획
- 사는 분의 최근 3년 소득금액증명과 예금 잔액
- 대출을 받을 계획이면 대출 상담 내용
상담은 이렇게 진행합니다.
- 전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
- 1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
- 상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
- 진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.
수원 호매실동 지역 확인 사항
- 지역
- 수원 권선구
- 규제지역
- 수원 권선구 조정대상지역·투기과열지구 아님
- 토지거래허가
- 토지거래허가구역 아님 (외국인의 주택 매수만 2027년 8월 25일까지 허가 대상)
- 관할 세무서
- 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 수원 권선구는 토지거래허가구역이 아니어서 가족 간 매매에 허가가 필요 없고, 자금조달계획서는 거래가 6억원 이상일 때 냅니다.
- 수원 권선구에서 2022년 11월 14일 이후 산 집은 1세대1주택 비과세에 2년 거주 요건이 없지만, 조정대상지역이던 때(2020년 2월 21일~2022년 11월 13일) 산 집은 2년 거주가 필요합니다.
수원 호매실동 가족 간 매매 세금상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 수원 호매실동에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 자녀 예금 거래내역, 대출약정서, 차용증 초안, 대금 이체 계획을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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대금을 현금으로 드렸는데 괜찮을까요?
현금은 주고받은 사실을 입증하기 어려워 증여로 추정될 위험이 큽니다. 지금이라도 계좌 기록이 남는 방식으로 정리하고, 남은 대금은 계좌로 보내세요.
전세 낀 집을 자녀에게 팔면 보증금도 대가가 되나요?
네. 자녀가 넘겨받는 전세보증금은 대가에 들어갑니다. 다만 나중에 보증금을 부모님이 대신 돌려주면 그 금액은 증여가 될 수 있습니다.
가족 간 매매 계약서는 어떻게 쓰나요?
일반 매매와 같이 매매대금, 계약금·중도금·잔금 날짜, 보증금 승계 여부를 적습니다. 대금은 계좌로 주고받고 실거래가 신고를 합니다.
자금조달계획서는 꼭 내야 하나요?
조정대상지역·투기과열지구 주택은 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 거래가 6억원 이상이면 냅니다. 투기과열지구 주택과 토지거래허가를 받은 주택은 증빙 서류도 함께 냅니다.