화성 부담부증여 비교 세무사, 전세 낀 집은 비교가 먼저입니다

부담부증여 비교 전에 챙길 것

화성은 2026년 2월 1일 만세구·효행구·병점구·동탄구 4개 구가 출범한 특례시입니다. 만세구와 효행구 봉담읍·매송면·비봉면은 화성세무서, 동탄구·병점구와 효행구 정남면·기배동은 동화성세무서 관할입니다.

• 넘겨받은 보증금을 나중에 부모님이 대신 돌려주면 그 금액은 다시 증여가 됩니다.
• 부담부증여는 넘겨주는 채무만큼은 증여자가 판 것으로 보아 양도세를, 나머지는 받는 분이 증여세를 냅니다.
• 부모님이 1세대1주택 비과세 대상이면 채무 부분 양도세가 없어 부담부증여가 그냥 증여보다 유리한 경우가 많고, 자녀가 대금을 낼 수 있으면 저가 매매가 더 적을 수도 있습니다.

지역

화성 (동탄구·병점구·효행구·만세구)

규제지역

동탄구 (2026년 7월 1일부터), 병점·효행·만세구는 규제지역 아님

토지거래허가

동탄구 아파트 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)

관할 세무서

주소에 따라 화성세무서 또는 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

동탄, 화성 병점구, 화성 효행구, 화성 만세구

계산 사례: 1주택 부모님 집을 넘기는 세 가지 방법

부모님이 오래 살다가 지금은 전세를 놓고 전셋집으로 옮긴 화성 효행구의 아파트(시가 6억 5,000만원, 보증금 3억 2,000만원)입니다. 부모님은 이 집 한 채만 가진 1세대1주택으로 비과세 요건을 갖췄습니다. 자녀에게 넘기는 세 가지 방법을 나란히 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

시가 6억 5,000만원, 전세보증금 3억 2,000만원, 부모님은 15년 전 2억 9,000만원에 취득. 부모님은 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았습니다. 부담부증여 취득세는 전세보증금 부분을 유상(자녀의 상환 능력 입증 전제, 세율 구간은 집 전체 가액 기준), 나머지를 증여 취득(합계 4%)으로 계산했습니다. 저가 매매(4억 9,000만원)의 취득세는 차이가 5%를 넘어 시가인정액 6억 5,000만원 기준이고, 그냥 증여는 부모님이 전세보증금을 먼저 정리(보증금 반환)한다고 보았습니다. 취득세는 지방교육세·농특세(전용 85㎡ 초과)를 포함했고, 자녀는 다른 집이 없다고 보았습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

가족 전체 세금만 보면 이 사례에서는 저가 매매가 가장 적습니다. 부모님이 1세대1주택이라 시가로 다시 계산해도 양도세가 비과세이고, 저가 매매에는 증여세도 없기 때문입니다. 저가 매매는 자녀가 현금 1억 7,000만원을 더 내야 하는 대신 증여세가 없습니다.

배우자·직계존비속에게 한 부담부증여는 채무를 넘긴 사실이 확인되지 않으면 그 채무도 증여로 추정되고, 취득세는 받는 분 본인의 소득·재산으로 채무를 갚을 능력이 있어야 채무 부분을 유상취득으로 인정합니다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결).

화성 효행구는 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.

진행 순서

1. 채무 확인: 보증금·대출 잔액과 만기를 확인합니다.
2. 세 가지 계산: 증여·부담부증여·저가 매매의 세금 합계와 자녀가 낼 현금을 비교합니다.
3. 상환 능력: 자녀가 넘겨받을 채무를 갚을 소득·재산이 있는지 확인합니다.
4. 승계 절차: 대출은 은행 승인, 전세는 임대인 지위 승계를 정리합니다.
5. 신고: 증여세와 부모님 양도세(부담부증여 채무 부분)는 모두 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하고, 취득세는 집이 있는 시·군·구에 신고합니다.

놓치기 쉬운 것

• 부담부증여 뒤 넘긴 채무의 상환·만기는 세무서가 사후 관리하니 상환 기록을 남기세요.
• 부모님이 1세대1주택인지에 따라 결론이 뒤집히는 경우가 많습니다.
• 세 가지 방법을 비교할 때는 양도세·증여세·취득세를 모두 더한 가족 전체 세금으로 보세요.
• 보증금을 넘겨받은 자녀는 만기 때 보증금을 돌려줄 자금 계획도 세워 두세요.

세무사에게 맡기면 하는 일

• 같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
• 파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
• 사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
• 계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 등기사항증명서, 임대차계약서 또는 대출 잔액증명, 부모님 취득 자료, 자녀 소득 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문