화성 저가양수 증여세 세무사 저가로 산 집 양도세

핵심 요약

증여재산가액 6,000만원을 취득가액에 더하면 양도세가 2,257만원 줄어듭니다(가상 사례).
특수관계인에게서 시가보다 낮게 사고 그 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 저가양수 규정으로 증여재산가액을 계산합니다(상증법 35조).
화성에서는 동탄구 아파트가 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역입니다.
화성 저가양수 증여세 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

화성 저가양수 증여세, 세무사가 먼저 보는 것

화성은 2026년 2월 1일 만세구·효행구·병점구·동탄구 4개 구가 출범한 특례시입니다. 만세구와 효행구 봉담읍·매송면·비봉면은 화성세무서, 동탄구·병점구와 효행구 정남면·기배동은 동화성세무서 관할입니다.

증여재산가액은 시가와 대가의 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액입니다.
시가가 10억원 이하면 30%가, 10억원을 넘으면 3억원이 기준이 되어, 비싼 집일수록 낮출 수 있는 비율이 작아집니다.
증여세 시가는 거래일 전 6개월부터 거래일 후 3개월까지의 매매사례가액·감정가액 등이고, 아파트는 유사매매사례가액이 쓰이기 쉽습니다.

지역: 화성 (동탄구·병점구·효행구·만세구)
규제지역: 동탄구 (2026년 7월 1일부터), 병점·효행·만세구는 규제지역 아님
토지거래허가: 동탄구 아파트 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)
관할 세무서: 주소에 따라 화성세무서 또는 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 동탄, 화성 병점구, 화성 효행구, 화성 만세구

계산 사례: 4억 3,000만원에 산 집을 7억 6,000만원에 팔 때

5년 전 부모님께 시가 7억원인 화성 만세구 아파트를 4억 3,000만원에 사고 증여세(증여재산가액 6,000만원)를 신고한 자녀가, 그 집을 7억 6,000만원에 팔 때의 양도세입니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	증여재산가액을 빼먹은 경우	취득가액에 더한 경우
파는 가격	7억 6,000만원	7억 6,000만원
취득가액	4억 3,000만원 (대금만)	4억 9,000만원 (대금 + 증여재산가액)
양도차익	3억 3,000만원	2억 7,000만원
장기보유특별공제	3,300만원	2,700만원
양도세 (지방소득세 포함)	1억 117만원	7,860만원

자녀가 5년 전 시가 7억원인 집을 4억 3,000만원에 사면서 증여재산가액 6,000만원에 증여세 97만원을 신고·납부했다고 보았습니다. 1세대1주택 비과세가 안 되는 경우(다른 집이 있는 경우 등)로 보고 기본세율을 적용했습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

저가양수로 증여세를 과세받은 금액은 나중에 팔 때 취득가액에 더합니다(소득세법 시행령 163조 10항). 이 금액을 빼먹고 신고하면 양도세를 2,257만원 더 내게 됩니다. 증여받은 집과 달리 매매로 산 집이라, 10년 안에 팔아도 증여자의 취득가액으로 계산하는 이월과세는 적용되지 않습니다.

화성 만세구는 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.

증여세 신고서를 꼭 보관하세요

몇 년 뒤 집을 팔 때 취득가액에 더할 증여재산가액을 증명하는 자료가 증여세 신고서와 결정 내용입니다. 세무서 결정으로 금액이 바뀌었다면 바뀐 금액을 씁니다.

팔기 전에 확인할 것

취득 자료 모으기: 매매계약서, 대금 이체 내역, 취득세 영수증을 모읍니다.
증여세 신고서 확인: 저가양수 증여재산가액과 세무서 결정 내용을 확인합니다.
비과세 검토: 1세대1주택 비과세(2년 보유, 조정대상지역 취득분은 2년 거주)가 되는지 봅니다.
필요경비: 취득세, 중개수수료, 확장·샷시 공사비 영수증을 정리합니다.
예정신고: 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다.

함께 확인해 둘 것

팔기 전에 1세대1주택 비과세 요건을 채울 수 있는지 먼저 보세요. 비과세면 취득가액 계산이 필요 없습니다.
대가 지급을 입증하지 못하면 차이만이 아니라 시가 전체가 증여로 추정될 수 있습니다.
시가가 10억원을 넘는 집은 30%가 아니라 3억원이 기준이라는 점을 먼저 확인하세요.
10년 안에 받은 다른 증여가 있으면 공제가 줄고, 같은 분(아버지와 어머니는 한 분으로 봄)에게 받은 증여는 합산되어 세율이 오를 수 있습니다.

세무사에게 맡기면 하는 일

같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 매매계약서, 증여세 신고서, 취득세 영수증, 필요경비 영수증을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

부모님께 싸게 산 집을 팔면 취득가액은 얼마인가요?

실제로 낸 대금이 기본이고, 저가양수로 증여세를 과세받았다면 그 증여재산가액을 더합니다.

증여세를 냈는데 취득세도 내나요?

네. 증여세와 취득세는 별개입니다. 2026년부터는 배우자·직계존비속에게서 30%·3억원 이상 싸게 사면 취득세도 증여 취득으로 계산합니다.

저가양수 증여세는 얼마인가요?

시가와 대가의 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액이 증여재산가액이고, 여기서 증여재산공제를 뺀 뒤 10~50% 세율로 계산합니다.

시가가 15억원인 집을 10억원에 사면요?

차이 5억원에서 3억원(시가 30%인 4억 5천만원보다 적은 금액)을 뺀 2억원이 증여재산가액입니다. 성년 자녀는 5,000만원을 공제한 1억 5천만원에 증여세를 계산합니다.

화성 저가양수 증여세 세무사, 30%와 3억원 기준을 넘는지 보세요