화성 토지거래허가 가족 매매 세무사 허가구역 전세 낀 집 매수

핵심 요약

2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 분이 2026년 10월 1일 현재 세입자가 있는 허가구역 주택을 사면 임대차 종료까지 실거주를 미룰 수 있고, 신청 기한은 2027년 12월 31일입니다.
아파트 토지거래허가구역에서는 가족 간이라도 매매계약 전에 허가를 받아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다.
화성의 집을 가족에게 넘길 때는 그 집이 있는 구가 조정대상지역인지부터 확인해야 증여 취득세(3.5%·12%)와 양도세 중과 여부가 정해집니다.
화성 토지거래허가 가족 매매 세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

화성 토지거래허가 가족 매매 세무 포인트

화성은 2026년 2월 1일 만세구·효행구·병점구·동탄구 4개 구가 출범한 특례시입니다. 만세구와 효행구 봉담읍·매송면·비봉면은 화성세무서, 동탄구·병점구와 효행구 정남면·기배동은 동화성세무서 관할입니다.

허가를 받아 산 아파트는 사는 분이 취득일부터 2년 동안 직접 살아야 하고, 그동안 전세나 월세를 줄 수 없습니다.
순수 증여·상속은 토지거래허가 대상이 아니어서 허가 없이 넘길 수 있지만, 세금은 증여세와 증여 취득세로 계산됩니다. 보증금·대출을 넘기는 부담부증여는 허가 대상이 될 수 있습니다.
허가구역 주택 매수는 자금조달계획서와 증빙 서류를 함께 내야 해, 가족 간 대금 흐름이 그대로 드러납니다.

지역: 화성 (동탄구·병점구·효행구·만세구)
규제지역: 동탄구 (2026년 7월 1일부터), 병점·효행·만세구는 규제지역 아님
토지거래허가: 동탄구 아파트 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)
관할 세무서: 주소에 따라 화성세무서 또는 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 동탄

계산 사례: 전세 낀 화성 동탄구 아파트를 무주택 자녀가 살 때

화성 동탄구 허가구역 아파트에 세입자가 살고 있는 상태로 자녀에게 넘기는 경우입니다. 시가 8억 1,000만원, 전세보증금 4억원, 자녀가 낼 현금은 2억 5,000만원입니다.

2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 분이 2026년 10월 1일 현재 세입자가 있는 집을 사면, 2027년 12월 31일까지 신청해 임대차가 끝날 때까지 실거주를 미룰 수 있습니다.
입주는 늦어도 2028년 9월 30일까지이고, 유예 신청 전에 맺은 갱신 계약 1회(최대 2년)를 넣으면 2029년 말까지 늦출 수 있습니다(2026년 10월 1일 시행 개정 기준).
실거주 의무 기간 2년은 줄지 않고, 들어간 날부터 2년을 채워야 합니다.

항목	거래가 6억 5,000만원 (보증금 승계 + 현금)
거래가(대가)	6억 5,000만원
시가와의 차이	1억 6,000만원 (19.8%)
양도세 계산 기준	시가 8억 1,000만원
파는 분 양도세	2억 4,042만원
증여재산가액	0원
사는 분 증여세	0원
취득세 구분	유상취득(시가인정액)
취득세 과세표준 (합계 세율)	8억 1,000만원 (2.84%)
사는 분 취득세	2,300만원
가족 전체 세금	2억 6,342만원

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 10년 전 4억원에 산 이 집을 세 준 2주택자(조정대상지역 중과 포함)로 보았습니다.

보증금 4억원 승계와 현금 2억 5,000만원을 합친 6억 5,000만원이 대가입니다. 증여세는 없지만 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액으로 계산합니다. 부모님이 2주택이라 조정대상지역 중과가 붙어 양도세가 가장 큰 세금입니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

유예 요건은 시·군·구에서 확인하세요

실거주 유예는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 매수자, 2026년 10월 1일 현재 임대 중인 집 같은 요건이 있습니다. 허가 신청 전에 관할 시·군·구청에 요건과 서류를 확인하세요.

진행 순서

임대차 확인: 임대차 만기와 갱신 여부, 세입자 동의를 확인합니다.
무주택 확인: 사는 자녀가 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인지 확인합니다.
허가 신청: 실거주 유예를 함께 신청하고 임대차계약서를 냅니다.
보증금 승계: 매매계약서에 보증금 승계 금액을 적고 현금 부분을 계좌로 보냅니다.
입주: 임대차가 끝나면 입주해 2년 동안 거주합니다.

함께 확인해 둘 것

전세 만기에 보증금을 자녀가 돌려줘야 하므로 입주 시점의 자금 계획을 미리 세우세요.
부모님이 보증금을 대신 돌려주면 그 금액은 증여가 됩니다.
허가구역 지정 기간이 끝나도 이미 받은 허가의 실거주 의무는 남는지 확인하세요.
실거주가 어렵다면 허가가 필요 없는 순수 증여와 세금을 비교해 보세요. 부담부증여는 넘기는 채무가 대가라 허가 대상이 될 수 있습니다.

세무사에게 맡기면 하는 일

같은 단지 거래와 감정가로 시가를 정하고, 5%·30% 기준선을 계산합니다.
파는 분 양도세, 사는 분 증여세·취득세를 한 표로 계산해 거래가를 정합니다.
사는 분의 소득·대출·차용으로 대금표를 만들고 증여추정에 대비한 자료를 정리합니다.
계약서 문구(대금 일정, 보증금 승계)와 실거래가 신고, 자금조달계획서를 함께 봅니다.

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 임대차계약서, 자녀 세대 무주택 확인 자료, 매매 조건을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

허가구역에서 세입자 있는 집을 사면 바로 들어가야 하나요?

2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 분이 2026년 10월 1일 현재 세입자가 있는 집을 사면 임대차가 끝날 때까지 실거주를 미룰 수 있습니다. 신청 기한은 2027년 12월 31일이고, 입주는 늦어도 2028년 9월 30일(유예 신청 전에 맺은 갱신 계약 1회·최대 2년을 넣으면 2029년 말)까지입니다.

허가구역 지정 기간이 끝나면 어떻게 되나요?

지정 기간이 끝나기 전에 연장이나 해제가 공고됩니다. 이미 허가를 받아 산 주택의 이용 의무를 어떻게 처리하는지는 그때 공고와 시·군·구 안내로 확인해야 하므로, 실거주 계획은 2년을 기준으로 세우는 편이 안전합니다.

허가구역에서는 자금조달계획서 증빙도 내나요?

네. 허가를 받아 사는 주택은 자금조달계획서와 함께 예금 잔액, 대출, 증여세 신고서 같은 증빙 서류를 냅니다.

토지거래허가구역에서 부모님 아파트를 자녀가 사도 허가가 필요한가요?

네. 가족 간 매매도 허가 대상입니다. 허가를 받으면 자녀가 2년 동안 직접 살아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다.

화성 토지거래허가 가족 매매 세무사, 세입자가 있으면 실거주를 미룰 수 있습니다