- 증여재산가액 8,400만원을 취득가액에 더하면 양도세가 5,544만원 줄어듭니다(가상 사례).
- 부모님께 빌린 돈은 적정이자율 연 4.6%로 계산한 이자와 실제 낸 이자의 차이가 1년에 1,000만원 미만이면 증여세가 없습니다.
- 화성의 집을 가족에게 넘길 때는 그 집이 있는 구가 조정대상지역인지부터 확인해야 증여 취득세(3.5%·12%)와 양도세 중과 여부가 정해집니다.
- 화성 부모 자녀 매매 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
부모 자녀 매매 상담 때 먼저 묻는 것
화성은 2026년 2월 1일 만세구·효행구·병점구·동탄구 4개 구가 출범한 특례시입니다. 만세구와 효행구 봉담읍·매송면·비봉면은 화성세무서, 동탄구·병점구와 효행구 정남면·기배동은 동화성세무서 관할입니다.
- 부모님이 1주택이면 양도세는 없나요?
- 비과세 요건을 갖추고 시가가 12억원 이하면 없습니다.
- 자녀 돈이 부족하면 어떻게 하나요?
- 대출, 보증금 승계, 부모님 차용을 나눠 쓰고 상환 계획을 세웁니다.
- 차용증만 쓰면 되나요?
- 이자와 원금을 실제로 갚은 계좌 기록이 함께 있어야 합니다.
계산 사례: 4억 9,000만원에 산 집을 9억 2,000만원에 팔 때
5년 전 부모님께 시가 8억 2,000만원인 화성 동탄구 아파트를 4억 9,000만원에 사고 증여세(증여재산가액 8,400만원)를 신고한 자녀가, 그 집을 9억 2,000만원에 팔 때의 양도세입니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 항목 | 증여재산가액을 빼먹은 경우 | 취득가액에 더한 경우 |
|---|---|---|
| 파는 가격 | 9억 2,000만원 | 9억 2,000만원 |
| 취득가액 | 4억 9,000만원 (대금만) | 5억 7,400만원 (대금 + 증여재산가액) |
| 양도차익 | 4억 3,000만원 | 3억 4,600만원 |
| 장기보유특별공제 | 0원 | 0원 |
| 양도세 (지방소득세 포함) | 2억 5,362만원 | 1억 9,818만원 |
자녀가 5년 전 시가 8억 2,000만원인 집을 4억 9,000만원에 사면서 증여재산가액 8,400만원에 증여세 330만원을 신고·납부했다고 보았습니다. 조정대상지역에서 2주택 상태로 판다고 보아 중과(+20%p, 장기보유특별공제 없음)를 넣었습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.
저가양수로 증여세를 과세받은 금액은 나중에 팔 때 취득가액에 더합니다(소득세법 시행령 163조 10항). 이 금액을 빼먹고 신고하면 양도세를 5,544만원 더 내게 됩니다. 증여받은 집과 달리 매매로 산 집이라, 10년 안에 팔아도 증여자의 취득가액으로 계산하는 이월과세는 적용되지 않습니다.
화성 동탄구는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.
조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.
몇 년 뒤 집을 팔 때 취득가액에 더할 증여재산가액을 증명하는 자료가 증여세 신고서와 결정 내용입니다. 세무서 결정으로 금액이 바뀌었다면 바뀐 금액을 씁니다.
준비 서류와 상담 순서
- 부모님 집 등기사항증명서와 처음 산 계약서
- 부모님 세대 주민등록초본(거주 기간 확인)
- 자녀 소득금액증명과 대출 가능 금액
- 차용 계획(금액·이자율·상환 기간)
상담은 이렇게 진행합니다.
- 전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
- 1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
- 상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
- 진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.
화성 지역 확인 사항
- 지역
- 화성 (동탄구·병점구·효행구·만세구)
- 규제지역
- 동탄구 (2026년 7월 1일부터), 병점·효행·만세구는 규제지역 아님
- 토지거래허가
- 동탄구 아파트 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 주소에 따라 화성세무서 또는 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 화성은 동탄구만 2026년 7월 1일부터 조정대상지역·투기과열지구이고, 병점·효행·만세구는 규제지역이 아닙니다.
- 화성에서는 동탄구 아파트가 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역입니다.
화성 부모 자녀 매매 세금상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 매매계약서, 증여세 신고서, 취득세 영수증, 필요경비 영수증을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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부모님께 싸게 산 집을 팔면 취득가액은 얼마인가요?
실제로 낸 대금이 기본이고, 저가양수로 증여세를 과세받았다면 그 증여재산가액을 더합니다.
부모님 집을 자녀가 싸게 사면 부모님 양도세는요?
시가와의 차이가 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상이면 시가로 양도세를 계산합니다. 다만 부모님이 1세대1주택 비과세 요건을 갖추고 시가가 12억원 이하면 양도세는 없습니다.
부모님께 돈을 빌려 집값을 내도 되나요?
네. 차용증을 쓰고 이자를 실제로 주고받으면 됩니다. 연 4.6%로 계산한 이자와 실제 이자의 차이가 1년에 1,000만원 미만이면 증여세가 없어, 무이자라면 약 2억 1,700만원까지가 그 범위입니다.
자녀가 무주택이면 취득세가 낮나요?
유상취득이면 주택 가격에 따라 1~3%이고, 생애최초 주택 구입 감면 요건을 갖추면 감면도 받을 수 있습니다. 다만 3억원·30% 이상 싸게 사면 증여 취득으로 보아 3.5%(조정대상지역 시가표준액(공시가격) 3억원 이상 주택을 1세대1주택자가 아닌 분이 주면 12%)가 될 수 있습니다.