화성 가족 간 매매 취득세 세금상담 세 가지 세금 계산

핵심 요약

시가 8억원 아파트를 6억원에 사면 증여세는 없고, 5억 1,000만원에 사면 가족 전체 세금이 990만원 늘어납니다(가상 사례).
취득세는 집이 있는 시·군·구에 신고하고, 유상취득은 잔금일부터 60일, 증여 취득은 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다.
화성에서는 동탄구 아파트가 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역입니다.
화성 가족 간 매매 취득세 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

화성 가족 간 매매 취득세 세금상담에서 많이 묻는 질문

화성은 2026년 2월 1일 만세구·효행구·병점구·동탄구 4개 구가 출범한 특례시입니다. 만세구와 효행구 봉담읍·매송면·비봉면은 화성세무서, 동탄구·병점구와 효행구 정남면·기배동은 동화성세무서 관할입니다.

25% 싸게 사면요?: 유상 세율이지만 과세표준은 시가인정액입니다.
85㎡ 이하는 다른가요?: 농어촌특별세가 없어 합계 세율이 조금 낮습니다.
신고 기한은요?: 유상은 잔금일부터 60일, 증여는 달 말일부터 3개월입니다.
30% 싸게 사면 취득세는 얼마인가요?: 시가인정액에 증여 세율 3.5%(조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 주택을 1세대1주택자가 아닌 분이 주면 12%)입니다.

계산 사례: 시가 8억원 아파트를 자녀에게 팔 때

화성 효행구에 있는 시가 8억원의 아파트를 부모님이 성년 자녀에게 넘기려는 경우입니다. 부모님은 16년 전 이 아파트를 4억 4,000만원에 샀습니다. 부모님은 다른 집에 살고 있어 이 집은 두 번째 집입니다.

거래가를 시가의 75%인 6억원으로 할 때와 64%인 5억 1,000만원으로 할 때 세 가지 세금을 나란히 계산했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	거래가 6억원	거래가 5억 1,000만원
거래가(대가)	6억원	5억 1,000만원
시가와의 차이	2억원 (25%)	2억 9,000만원 (36.2%)
양도세 계산 기준	시가 8억원	시가 8억원
파는 분 양도세	8,236만원	8,236만원
증여재산가액	0원	5,000만원
사는 분 증여세	0원	0원
취득세 구분	유상취득(시가인정액)	증여 취득으로 봄
취득세 과세표준 (합계 세율)	8억원 (2.76%)	8억원 (4%)
사는 분 취득세	2,210만원	3,200만원
가족 전체 세금	1억 446만원	1억 1,436만원

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 파는 분은 16년 전 4억 4,000만원에 산 아파트를 가진 2주택자로 보았고, 증여재산공제는 성년 자녀 5,000만원입니다.

두 경우 모두 시가와의 차이가 5%를 넘어 부모님의 양도세는 거래가가 아니라 시가 8억원으로 계산되어 똑같이 8,236만원입니다. 차이가 25%인 6억원에는 증여세가 없고 취득세도 유상취득 세율이지만, 과세표준은 거래가가 아니라 시가인정액 8억원입니다. 36% 싸게 사면 기준을 넘은 5,000만원이 증여재산가액이 되고, 2026년부터는 취득세도 증여 취득(지방교육세·농특세 포함 4%)으로 계산해 가족 전체 세금이 990만원 더 많습니다.

화성 효행구는 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.

30% 선은 증여세와 취득세의 갈림길입니다

배우자·직계존비속 사이에서 차이가 시가의 30%(또는 3억원) 이상이면 2026년부터 취득세는 시가 전체가 증여 취득으로 바뀌고, 증여세는 그 기준을 넘는 금액부터 붙습니다.

상담 전에 준비할 서류

매매계약서와 대금 이체 내역
같은 단지 실거래가 또는 감정평가서
사는 분 세대의 주택 보유 현황
전용면적과 공시가격이 나온 서류(건축물대장, 공시가격 열람)

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

화성 지역 확인 사항

지역: 화성 (동탄구·병점구·효행구·만세구)
규제지역: 동탄구 (2026년 7월 1일부터), 병점·효행·만세구는 규제지역 아님
토지거래허가: 동탄구 아파트 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)
관할 세무서: 주소에 따라 화성세무서 또는 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 동탄, 화성 병점구, 화성 효행구, 화성 만세구

화성은 동탄구만 2026년 7월 1일부터 조정대상지역·투기과열지구이고, 병점·효행·만세구는 규제지역이 아닙니다.
화성의 집을 가족에게 넘길 때는 그 집이 있는 구가 조정대상지역인지부터 확인해야 증여 취득세(3.5%·12%)와 양도세 중과 여부가 정해집니다.

상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 처음 산 계약서, 같은 단지 최근 실거래가, 자녀 소득·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

시가 8억원 아파트를 자녀에게 6억원에 팔면 증여세가 있나요?

차이가 25%로 기준(시가 30%와 3억원 중 적은 금액)보다 작아 증여세는 없습니다. 다만 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액을 과세표준으로 계산합니다.

시가인정액은 무엇인가요?

취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월까지의 매매사례가액·감정가액·경매가액 등으로, 아파트는 같은 단지 비슷한 집의 거래가가 쓰이기 쉽습니다.

조정대상지역 증여 12%는 언제 적용되나요?

조정대상지역 안에 있는 시가표준액(공시가격) 3억원 이상 주택을 증여로 취득할 때입니다. 1세대1주택자가 그 집을 배우자·직계존비속에게 준 경우는 3.5%입니다.

취득세 신고는 어디에 하나요?

부동산이 있는 시·군·구에 신고하고, 위택스로도 신고할 수 있습니다. 유상취득은 잔금일부터 60일, 증여 취득은 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 안입니다.

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