화성 가족 간 매매 세금상담, 증여로 보지 않게 준비하세요

화성 가족 간 매매 세금상담에서 많이 묻는 질문

화성은 2026년 2월 1일 만세구·효행구·병점구·동탄구 4개 구가 출범한 특례시입니다. 만세구와 효행구 봉담읍·매송면·비봉면은 화성세무서, 동탄구·병점구와 효행구 정남면·기배동은 동화성세무서 관할입니다.

부모님께 대금을 현금으로 드려도 되나요?

권하지 않습니다. 계좌 기록이 없으면 대가 지급을 입증하기 어렵습니다.

자녀 소득이 적으면 매매가 안 되나요?

대출, 보증금 승계, 부모님 차용을 섞어 낼 수 있지만 갚을 수 있는 계획이 필요합니다.

형제에게 팔 때도 같은가요?

증여 추정은 없지만 저가양수 증여세와 양도세 시가 계산은 똑같이 적용됩니다.

계산 사례: 전세 4억 4,000만원 낀 아파트를 자녀가 살 때

화성 동탄구의 전세 낀 아파트(시가 7억 3,000만원)를 자녀에게 넘기면서 보증금 4억 4,000만원을 자녀가 떠안고 차액 1억 3,000만원만 주고받기로 했습니다.

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 6년 전 4억 9,000만원에 산 이 집을 세를 주고 다른 집에 사는 2주택자로 보았습니다(조정대상지역 중과 포함).

넘겨받는 보증금도 자녀가 부담하는 대가라 거래가는 5억 7,000만원입니다. 시가와의 차이가 22%라 증여세는 없지만, 5%가 넘어 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액으로 계산합니다. 보증금을 넘겨받은 자녀는 전세가 끝날 때 그 돈을 세입자에게 돌려줘야 합니다. 이때 부모님이 대신 돌려주면 그 금액은 다시 증여가 됩니다.

화성 동탄구는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

이 집은 아파트 토지거래허가구역이라 매매 전에 허가를 받아야 합니다. 허가구역 아파트를 세입자가 있는 채로 사면 바로 들어가 살 수 없어, 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 분이 2026년 10월 1일 현재 임대 중인 집을 사고 2027년 12월 31일까지 실거주 유예를 신청하는 경우에만 임대차가 끝날 때(늦어도 2028년 9월 30일, 유예 신청 전에 맺은 갱신 계약 1회·최대 2년을 넣으면 2029년 말)까지 입주를 미룰 수 있습니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

상담 전에 준비할 서류

• 사는 분의 최근 3년 소득금액증명과 예금 잔액
• 대출을 받을 계획이면 대출 상담 내용
• 전세를 낀 집이면 임대차계약서
• 매매계약서 초안과 대금 지급 계획

상담은 이렇게 진행합니다.

1. 전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
2. 1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
3. 상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
4. 진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

화성 지역 확인 사항

지역

화성 (동탄구·병점구·효행구·만세구)

규제지역

동탄구 (2026년 7월 1일부터), 병점·효행·만세구는 규제지역 아님

토지거래허가

동탄구 아파트 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)

관할 세무서

주소에 따라 화성세무서 또는 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

동탄, 화성 병점구, 화성 효행구, 화성 만세구

• 화성에서는 동탄구 아파트가 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역입니다.
• 화성의 집을 가족에게 넘길 때는 그 집이 있는 구가 조정대상지역인지부터 확인해야 증여 취득세(3.5%·12%)와 양도세 중과 여부가 정해집니다.

화성 가족 간 매매 세금상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 임대차계약서, 등기사항증명서, 자녀 예금·대출 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문