용인 부담부증여 비교 세금상담 넘기는 방법별 세금

핵심 요약

시가 6억 3,000만원 대출 낀 집은 이 사례에서 부담부증여가 가족 전체 세금이 가장 적습니다(가상 사례, 허가구역이라 허가와 실거주 요건을 갖춰야 가능).
부담부증여는 넘겨주는 채무만큼은 증여자가 판 것으로 보아 양도세를, 나머지는 받는 분이 증여세를 냅니다.
용인은 수지구가 2025년 10월 16일부터, 기흥구가 2026년 7월 1일부터 조정대상지역·투기과열지구이고 처인구는 규제지역이 아닙니다.
용인 부담부증여 비교 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

용인 부담부증여 비교 상담 질문 정리

용인은 처인구·기흥구·수지구 3개 구로 이루어진 특례시로, 처인구·수지구는 용인세무서, 기흥구는 기흥세무서 관할입니다.

부모님 1주택이면요?: 채무 부분 양도세가 비과세될 수 있어 유리합니다.
자녀 소득이 없어도 되나요?: 채무 부분 유상 인정과 자금 출처에서 불리합니다.
세 방법을 다 계산해 주나요?: 네. 같은 집으로 세 가지 합계를 나란히 비교해 드립니다.
보증금도 넘기면 증여세가 줄어드나요?: 넘긴 보증금만큼 증여재산이 줄고 그 부분은 양도세로 바뀝니다.

계산 사례: 대출 낀 집을 넘기는 세 가지 방법

부모님 명의 용인 기흥구 아파트(시가 6억 3,000만원)에 주택담보대출 2억 5,000만원이 남아 있습니다. 대출을 자녀가 넘겨받는 부담부증여와 다른 두 방법을 비교했습니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

항목	부담부증여	저가 매매(4억 7,000만원)	그냥 증여
부모님 양도세	5,593만원	1억 7,442만원	없음
자녀 증여세	5,432만원	0원	1억 1,058만원
자녀 취득세	5,472만원	958만원	8,442만원
가족 전체 세금	1억 6,497만원	1억 8,400만원	1억 9,500만원
자녀가 낼 현금	0원	2억 2,000만원	0원
자녀가 떠안는 주택담보대출	2억 5,000만원	2억 5,000만원	0원

시가 6억 3,000만원, 주택담보대출 2억 5,000만원, 부모님은 15년 전 3억 2,000만원에 취득. 부모님은 2주택(조정대상지역 중과 포함)으로 보았습니다. 부담부증여 취득세는 주택담보대출 부분을 유상(자녀의 상환 능력 입증 전제, 세율 구간은 집 전체 가액 기준), 나머지를 증여 취득(합계 13.4%)으로 계산했습니다. 저가 매매(4억 7,000만원)의 취득세는 차이가 5%를 넘어 시가인정액 6억 3,000만원 기준이고, 그냥 증여는 부모님이 주택담보대출을 먼저 정리(대출 상환)한다고 보았습니다. 취득세는 지방교육세·농특세(전용 85㎡ 초과)를 포함했고, 자녀는 다른 집이 없다고 보았습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.

가족 전체 세금만 보면 이 사례에서는 부담부증여가 가장 적습니다. 채무 부분에 양도세가 붙어도, 넘기는 채무만큼 증여세가 줄어드는 효과가 더 크기 때문입니다. 조정대상지역 다주택이라 부담부증여의 채무 부분 양도세는 중과됩니다. 저가 매매는 자녀가 현금 2억 2,000만원을 더 내야 하는 대신 증여세가 없습니다.

배우자·직계존비속에게 한 부담부증여는 채무를 넘긴 사실이 확인되지 않으면 그 채무도 증여로 추정되고, 취득세는 받는 분 본인의 소득·재산으로 채무를 갚을 능력이 있어야 채무 부분을 유상취득으로 인정합니다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결).

대출을 넘겨받는 방법은 은행이 지금의 대출 한도·심사 기준으로 자녀 명의 승계를 받아 줘야 가능하니, 은행에서 승계 가능 여부부터 확인하세요. 용인 기흥구는 2026년 7월 1일부터 조정대상지역이라, 시가표준액 3억원 이상 주택의 증여 취득세 12%(1세대1주택자가 준 경우 3.5%)와 다주택 양도세 중과를 함께 따져야 합니다.

이 집은 아파트 토지거래허가구역이라 저가 매매는 물론, 넘기는 채무가 대가가 되는 부담부증여도 허가 대상이 될 수 있습니다. 허가가 필요 없는 것은 순수 증여뿐입니다.

세 가지 합계로 비교하세요

부담부증여는 양도세와 증여세가 함께 나오고, 저가 매매는 현금이 필요하며, 그냥 증여는 대금이 오가지 않는 대신 증여세가 큰 경우가 많습니다. 한 가지 세금만 보지 말고 가족 전체 합계와 자녀가 낼 현금을 함께 보세요.

상담 전에 준비할 서류

부모님 취득 계약서와 세대 주택 보유 현황
자녀 소득·재산 자료
등기사항증명서와 임대차계약서(보증금)
대출 잔액증명

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

용인 지역 확인 사항

지역: 용인 (수지구·기흥구·처인구)
규제지역: 수지구 (2025년 10월 16일부터), 기흥구 (2026년 7월 1일부터), 처인구는 규제지역 아님
토지거래허가: 수지구 아파트 (2026년 12월 31일까지), 기흥구 아파트 (2027년 12월 31일까지)
관할 세무서: 주소에 따라 용인세무서 또는 기흥세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 수지, 기흥, 용인 처인구, 흥덕

용인에서는 수지구 아파트가 2026년 12월 31일까지, 기흥구 아파트가 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역입니다.
용인의 집을 가족에게 넘길 때는 그 집이 있는 구가 조정대상지역인지부터 확인해야 증여 취득세(3.5%·12%)와 양도세 중과 여부가 정해집니다.

상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 용인에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 등기사항증명서, 임대차계약서 또는 대출 잔액증명, 부모님 취득 자료, 자녀 소득 자료를 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

부담부증여와 저가 매매 중 무엇이 유리한가요?

이 사례에서는 부담부증여가 가족 전체 세금이 가장 적습니다. 부모님의 비과세 여부, 채무 크기, 자녀가 낼 수 있는 현금에 따라 결론이 바뀌니 같은 집으로 세 가지를 모두 계산해 보세요. 허가구역 아파트라 저가 매매와 부담부증여는 허가와 실거주(또는 실거주 유예) 요건을 갖춰야 합니다.

전세 낀 집을 저가로 팔면 보증금은 어떻게 보나요?

자녀가 넘겨받는 보증금은 대가에 들어가 거래가의 일부가 됩니다. 보증금과 현금을 합친 대가로 증여세·양도세 기준을 판단합니다.

그냥 증여하면 무엇이 단순한가요?

대금이 오가지 않아 자금 출처 문제가 없지만, 시가 전체에 증여세와 증여 취득세가 붙어 세금이 가장 큰 경우가 많습니다.

용인은 구마다 규제가 다른가요?

네. 수지구(2025년 10월 16일부터)와 기흥구(2026년 7월 1일부터)는 조정대상지역·투기과열지구이고, 처인구는 규제지역이 아닙니다. 그래서 같은 용인 안에서도 집이 있는 구에 따라 증여 취득세(3.5%·12%)와 양도세 중과 여부가 달라집니다.

용인 부담부증여 비교 세금상담, 세 가지 방법을 나란히 계산하세요