용인 토지거래허가 가족 매매 세금상담 토허 실거주 유예 2027년

핵심 요약

2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 분이 2026년 10월 1일 현재 세입자가 있는 허가구역 주택을 사면 임대차 종료까지 실거주를 미룰 수 있고, 신청 기한은 2027년 12월 31일입니다.
순수 증여·상속은 토지거래허가 대상이 아니어서 허가 없이 넘길 수 있지만, 세금은 증여세와 증여 취득세로 계산됩니다. 보증금·대출을 넘기는 부담부증여는 허가 대상이 될 수 있습니다.
용인은 수지구가 2025년 10월 16일부터, 기흥구가 2026년 7월 1일부터 조정대상지역·투기과열지구이고 처인구는 규제지역이 아닙니다.
용인 토지거래허가 가족 매매 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.

토지거래허가 가족 매매 상담 때 먼저 묻는 것

용인은 처인구·기흥구·수지구 3개 구로 이루어진 특례시로, 처인구·수지구는 용인세무서, 기흥구는 기흥세무서 관할입니다.

2년 실거주는 언제부터인가요?: 취득일(보통 잔금일)부터 2년입니다.
허가 기간이 연장되나요?: 용인에서는 수지구 아파트 (2026년 12월 31일까지), 기흥구 아파트 (2027년 12월 31일까지)가 허가구역이고, 연장 여부는 만료 전에 공고됩니다.
부모님 집도 허가가 필요한가요?: 네. 아파트 매매는 가족 간에도 허가 대상입니다.
증여는 허가가 없나요?: 순수 증여는 허가 대상이 아니지만 세금이 달라지고, 부담부증여는 허가 대상이 될 수 있습니다.

계산 사례: 전세 낀 용인 기흥구 아파트를 무주택 자녀가 살 때

용인 기흥구 허가구역 아파트에 세입자가 살고 있는 상태로 자녀에게 넘기는 경우입니다. 시가 8억원, 전세보증금 4억원, 자녀가 낼 현금은 2억 4,000만원입니다.

2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 분이 2026년 10월 1일 현재 세입자가 있는 집을 사면, 2027년 12월 31일까지 신청해 임대차가 끝날 때까지 실거주를 미룰 수 있습니다.
입주는 늦어도 2028년 9월 30일까지이고, 유예 신청 전에 맺은 갱신 계약 1회(최대 2년)를 넣으면 2029년 말까지 늦출 수 있습니다(2026년 10월 1일 시행 개정 기준).
실거주 의무 기간 2년은 줄지 않고, 들어간 날부터 2년을 채워야 합니다.

항목	거래가 6억 4,000만원 (보증금 승계 + 현금)
거래가(대가)	6억 4,000만원
시가와의 차이	1억 6,000만원 (20%)
양도세 계산 기준	시가 8억원
파는 분 양도세	2억 3,382만원
증여재산가액	0원
사는 분 증여세	0원
취득세 구분	유상취득(시가인정액)
취득세 과세표준 (합계 세율)	8억원 (2.76%)
사는 분 취득세	2,210만원
가족 전체 세금	2억 5,592만원

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 10년 전 4억원에 산 이 집을 세 준 2주택자(조정대상지역 중과 포함)로 보았습니다.

보증금 4억원 승계와 현금 2억 4,000만원을 합친 6억 4,000만원이 대가입니다. 증여세는 없지만 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액으로 계산합니다. 부모님이 2주택이라 조정대상지역 중과가 붙어 양도세가 가장 큰 세금입니다.

조정대상지역 주택을 2주택 이상인 분이 2026년 5월 10일 이후 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제가 없습니다. 정부의 2026년 세제개편안은 이 중과를 2027~2028년 한시로 낮추고 2026년 5월 10일 이후 중과분에도 소급하는 내용이지만, 아직 국회 심의 중입니다.

유예 요건은 시·군·구에서 확인하세요

실거주 유예는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 매수자, 2026년 10월 1일 현재 임대 중인 집 같은 요건이 있습니다. 허가 신청 전에 관할 시·군·구청에 요건과 서류를 확인하세요.

상담 전에 준비할 서류

임대차계약서(세입자가 있으면)
허가 신청에 쓸 매매계약 조건(가격·일정)
사는 분 실거주 계획(전입 시기)
자금조달계획 증빙(예금, 대출, 증여 신고서)

상담은 이렇게 진행합니다.

전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.

용인 지역 확인 사항

지역: 용인 (수지구·기흥구·처인구)
규제지역: 수지구 (2025년 10월 16일부터), 기흥구 (2026년 7월 1일부터), 처인구는 규제지역 아님
토지거래허가: 수지구 아파트 (2026년 12월 31일까지), 기흥구 아파트 (2027년 12월 31일까지)
관할 세무서: 주소에 따라 용인세무서 또는 기흥세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준)
취득세 신고: 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
가까운 지역: 수지, 기흥, 흥덕, 광교

용인에서는 수지구 아파트가 2026년 12월 31일까지, 기흥구 아파트가 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역입니다.
용인의 집을 가족에게 넘길 때는 그 집이 있는 구가 조정대상지역인지부터 확인해야 증여 취득세(3.5%·12%)와 양도세 중과 여부가 정해집니다.

용인 토지거래허가 가족 매매 세금상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 용인에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 임대차계약서, 자녀 세대 무주택 확인 자료, 매매 조건을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문

허가구역에서 세입자 있는 집을 사면 바로 들어가야 하나요?

2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 분이 2026년 10월 1일 현재 세입자가 있는 집을 사면 임대차가 끝날 때까지 실거주를 미룰 수 있습니다. 신청 기한은 2027년 12월 31일이고, 입주는 늦어도 2028년 9월 30일(유예 신청 전에 맺은 갱신 계약 1회·최대 2년을 넣으면 2029년 말)까지입니다.

허가구역에서는 자금조달계획서 증빙도 내나요?

네. 허가를 받아 사는 주택은 자금조달계획서와 함께 예금 잔액, 대출, 증여세 신고서 같은 증빙 서류를 냅니다.

증여도 허가를 받아야 하나요?

순수 증여·상속은 대상이 아닙니다. 토지거래허가는 대가를 받는 계약에 적용되어, 보증금·대출을 넘기는 부담부증여는 채무 부분이 대가라 허가 대상이 될 수 있습니다. 증여하면 증여세와 증여 취득세를 계산합니다.

용인은 구마다 규제가 다른가요?

네. 수지구(2025년 10월 16일부터)와 기흥구(2026년 7월 1일부터)는 조정대상지역·투기과열지구이고, 처인구는 규제지역이 아닙니다. 그래서 같은 용인 안에서도 집이 있는 구에 따라 증여 취득세(3.5%·12%)와 양도세 중과 여부가 달라집니다.

용인 토지거래허가 가족 매매 세금상담, 세입자가 있으면 실거주를 미룰 수 있습니다