화성 가족 간 매매 전문세무사, 대금 흐름부터 남기세요

화성 가족 간 매매의 쟁점과 판단 기준

화성은 2026년 2월 1일 만세구·효행구·병점구·동탄구 4개 구가 출범한 특례시입니다. 만세구와 효행구 봉담읍·매송면·비봉면은 화성세무서, 동탄구·병점구와 효행구 정남면·기배동은 동화성세무서 관할입니다.

표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.

계산 사례: 6억 3,000만원 대금을 입증할 때와 못 할 때

시가 7억 7,000만원인 화성 효행구의 부모님 아파트를 자녀가 6억 3,000만원에 사는 경우입니다. 자녀가 낼 대금의 출처를 먼저 나눠 보면 다음과 같습니다.

이 대금이 실제로 자녀 계좌에서 부모님 계좌로 넘어가고, 그 돈이 자녀의 예금·대출·차용이라는 것이 확인되면 매매로 인정받을 수 있습니다. 반대로 대금을 주고받은 기록이 없거나, 부모님이 준 돈으로 대금을 냈거나, 낸 대금을 다시 돌려받았다면 배우자·직계존비속 사이 양도라 증여로 추정됩니다(상증법 44조).

만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 16년 전 2억 9,000만원에 사서 계속 산 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았습니다. 증여로 추정되면 매매가 아니라 증여이므로 양도세 대신 증여세와 증여 취득세를 계산합니다.

입증하면 증여세 없이 취득세 1,958만원으로 끝나지만, 입증하지 못하면 시가 7억 7,000만원 전체가 증여재산이 되어 증여세 1억 5,132만원과 증여 취득세 3,080만원을 냅니다. 가족 전체 세금 차이는 1억 6,254만원입니다.

화성 효행구는 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.

신고 뒤 소명과 경정청구

• 증여로 추정되면 대가 지급 사실(소득, 대출, 처분대금)을 하나씩 입증해 다툽니다.
• 이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
• 가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.
• 신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.

화성 지역 확인 사항

지역

화성 (동탄구·병점구·효행구·만세구)

규제지역

동탄구 (2026년 7월 1일부터), 병점·효행·만세구는 규제지역 아님

토지거래허가

동탄구 아파트 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)

관할 세무서

주소에 따라 화성세무서 또는 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인

취득세 신고

부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)

가까운 지역

동탄, 화성 병점구, 화성 효행구, 화성 만세구

• 자녀 소득으로 갚을 수 없는 규모의 차용은 빌린 돈으로 인정받기 어렵습니다.
• 대출을 받았다면 대출금이 자녀 계좌를 거쳐 부모님 계좌로 간 흐름이 보이게 하세요.
• 형제자매·사위·며느리처럼 직계가 아닌 친족은 증여 추정 대상은 아니지만, 저가양수 증여와 양도세 부당행위 규정은 그대로 적용됩니다.

전문세무사 상담 안내

위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 자녀 예금 거래내역, 대출약정서, 차용증 초안, 대금 이체 계획을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.

자주 묻는 질문