- 시가인정액 7억원 아파트를 4억 9,000만원에 사면 취득세가 2,800만원, 6억원에 사면 1,426만원입니다(가상 사례).
- 유상취득 주택 세율은 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 1~3%, 9억원 초과 3%이고, 다주택이면 8%·12% 중과가 있습니다.
- 화성에서는 동탄구 아파트가 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역입니다.
- 화성 가족 간 매매 취득세 전문세무사는 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
가족 간 매매 취득세 전문세무사가 따지는 쟁점
화성은 2026년 2월 1일 만세구·효행구·병점구·동탄구 4개 구가 출범한 특례시입니다. 만세구와 효행구 봉담읍·매송면·비봉면은 화성세무서, 동탄구·병점구와 효행구 정남면·기배동은 동화성세무서 관할입니다.
표를 옆으로 밀면 나머지 칸도 볼 수 있습니다.
| 쟁점 | 판단 기준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 증여 간주 | 배우자·직계존비속, 차이 3억원 이상 또는 30% 이상 | 시가인정액 자료 |
| 시가인정액 과세표준 | 특수관계인, 차이 5% 이상(증여 간주에 못 미칠 때) | 매매사례·감정가 |
| 증여 중과 | 조정대상지역, 시가표준액 3억원 이상, 증여자 다주택 | 증여자 주택 보유 현황 |
| 유상 인정 | 대가를 소득·대출·처분대금으로 냈는지 | 소득금액증명, 대출약정서 |
| 다주택 중과 | 취득 후 주택 수와 지역 | 세대 주택 보유 현황 |
계산 사례: 시가인정액 7억원 아파트의 거래가별 취득세
2026년부터 가족 간 저가 매매의 취득세 계산이 바뀌었습니다. 시가인정액 7억원인 화성 병점구 아파트를 자녀가 세 가지 가격으로 사는 경우입니다.
| 항목 | 시가의 97% | 시가의 86% | 시가의 70% |
|---|---|---|---|
| 거래가 | 6억 8,000만원 | 6억원 | 4억 9,000만원 |
| 시가인정액과 차이 | 2.9% | 14.3% | 30% |
| 취득세 구분 | 유상취득 | 유상취득(시가인정액) | 증여 취득으로 봄 |
| 과세표준 | 6억 8,000만원 | 7억원 | 7억원 |
| 세율 (교육세·농특세 포함) | 1.88% | 2.04% | 4% |
| 취득세 | 1,280만원 | 1,426만원 | 2,800만원 |
시가인정액 7억원, 사는 자녀는 무주택(취득 후 1주택), 전용 85㎡ 초과. 파는 부모님은 이 집 한 채만 가진 1세대1주택자로 보았습니다. 만원 단위 반올림, 계산을 위한 가상 사례입니다.
시가의 97%면 차이가 5% 미만이라 거래가가 과세표준입니다. 86%면 유상취득 세율은 그대로지만 과세표준이 시가인정액 7억원으로 올라갑니다. 70%면 차이가 딱 30%가 되어, 대가를 냈더라도 증여 취득으로 보아 합계 세율이 4%로 바뀌고 취득세가 2,800만원입니다. 이 가격은 차이가 기준금액과 같아 증여재산가액은 0원이지만, 1,000만원을 더 낮추면 그만큼 증여재산가액이 생깁니다(성년 자녀 공제 5,000만원 안이면 증여세는 0원).
화성 병점구는 조정대상지역이 아니어서 증여 취득세는 3.5%이고 다주택 양도세 중과도 없습니다.
전용 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세가 없어 유상 1% 구간은 합계 1.1%, 증여 3.5%는 합계 3.8%입니다.
세무서 해명 요청과 조사에 대비하는 법
- 이미 낸 세금이 많다고 판단되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
- 가산세는 과소신고 10%, 납부지연 하루 0.022%라 늦게 알수록 커지니 수정신고 시점을 정합니다.
- 신고 전에 시가 근거(매매사례, 감정평가)와 대금 흐름을 한 묶음으로 정리해 둡니다.
- 세무서 해명 요청에는 계약서·이체 내역·소득 자료를 시간 순서대로 맞춰 제출합니다.
화성 지역 확인 사항
- 지역
- 화성 (동탄구·병점구·효행구·만세구)
- 규제지역
- 동탄구 (2026년 7월 1일부터), 병점·효행·만세구는 규제지역 아님
- 토지거래허가
- 동탄구 아파트 (2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일)
- 관할 세무서
- 주소에 따라 화성세무서 또는 동화성세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 생애최초 주택 구입 감면은 유상취득에만 해당해, 증여 취득으로 보면 받을 수 없습니다.
- 취득세 신고 뒤 시가인정액이 다르게 확인되면 추가 고지가 올 수 있습니다.
- 배우자·직계존비속의 부동산 취득은 원래 증여로 보므로, 소득·대출·재산 처분대금으로 대가를 냈다는 것을 증명해야 유상취득이 됩니다.
전문세무사 상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 화성에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 같은 단지 실거래가, 공시가격, 건축물대장(전용면적), 세대 주택 보유 현황을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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시가 7억원 아파트를 4억 9,000만원에 사면 취득세는 얼마인가요?
증여 취득으로 보아 시가인정액 7억원에 4%를 적용해 2,800만원입니다(이 사례 기준).
조정대상지역 증여 12%는 언제 적용되나요?
조정대상지역 안에 있는 시가표준액(공시가격) 3억원 이상 주택을 증여로 취득할 때입니다. 1세대1주택자가 그 집을 배우자·직계존비속에게 준 경우는 3.5%입니다.
취득세 신고는 어디에 하나요?
부동산이 있는 시·군·구에 신고하고, 위택스로도 신고할 수 있습니다. 유상취득은 잔금일부터 60일, 증여 취득은 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 안입니다.
2026년부터 가족 간 매매 취득세가 어떻게 바뀌었나요?
배우자·직계존비속 사이에서 대가가 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮으면 대가를 냈더라도 증여 취득으로 보아 시가인정액에 3.5%(조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 주택을 1세대1주택자가 아닌 분이 주면 12%)를 매깁니다.