- 수원 장안구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 허가가 필요합니다.
- 허가를 받은 뒤에도 양도세 시가 계산, 저가양수 증여세, 2026년 취득세 증여 간주 기준은 똑같이 적용됩니다.
- 서수원은 권선구 쪽은 규제지역이 아니지만, 장안구 율전동 쪽은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구입니다.
- 서수원 토지거래허가 가족 매매 세금상담은 광교 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담으로 진행합니다.
서수원 토지거래허가 가족 매매 세금상담에서 많이 묻는 질문
서수원은 수원 서쪽을 부르는 말로, 보통 권선구 호매실동·금곡동·구운동·입북동·당수동 일대를 가리키고 장안구 율전동까지 넓혀 부르기도 합니다.
- 부모님 집도 허가가 필요한가요?
- 네. 아파트 매매는 가족 간에도 허가 대상입니다.
- 증여는 허가가 없나요?
- 순수 증여는 허가 대상이 아니지만 세금이 달라지고, 부담부증여는 허가 대상이 될 수 있습니다.
- 2년 실거주는 언제부터인가요?
- 취득일(보통 잔금일)부터 2년입니다.
- 허가 기간이 연장되나요?
- 장안구 쪽 아파트 허가구역은 2026년 12월 31일까지이고, 연장 여부는 만료 전에 공고됩니다.
계산 사례: 수원 장안구 허가구역 아파트를 자녀가 살 때
수원 장안구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역입니다. 부모님 아파트(시가 3억 7,000만원)를 자녀가 3억원에 사려면 가족 사이라도 먼저 허가를 받아야 합니다.
| 단계 | 할 일 |
|---|---|
| 계약 전 | 시·군·구청에 토지거래허가 신청 (매매 가격·이용 목적·자금조달계획 제출) |
| 허가 후 | 매매계약 체결, 계약일부터 30일 안에 실거래가 신고 |
| 잔금·등기 | 자금조달계획서 증빙과 대금 이체 내역 보관, 취득세 신고(잔금일부터 60일) |
| 취득 후 2년 | 사는 분이 직접 거주 (전세·월세 불가, 이용 실태 조사 대상) |
| 항목 | 거래가 3억원 |
|---|---|
| 거래가(대가) | 3억원 |
| 시가와의 차이 | 7,000만원 (18.9%) |
| 양도세 계산 기준 | 시가 3억 7,000만원 |
| 파는 분 양도세 | 비과세 |
| 증여재산가액 | 0원 |
| 사는 분 증여세 | 0원 |
| 취득세 구분 | 유상취득(시가인정액) |
| 취득세 과세표준 (합계 세율) | 3억 7,000만원 (1.3%) |
| 사는 분 취득세 | 481만원 |
| 가족 전체 세금 | 481만원 |
만원 단위 반올림이라 합계가 1만원쯤 다를 수 있습니다. 계산을 위한 가상 사례이며, 실제 세액은 시가 산정과 보유·거주 기간, 다른 재산에 따라 달라집니다. 양도세는 지방소득세 10%를, 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 기준)를 포함했고, 사는 분은 다른 집이 없다고 보았습니다. 부모님은 10년 전 1억 8,000만원에 사서 계속 산 1세대1주택(비과세 요건 충족)으로 보았습니다.
허가를 받았다고 세금 기준이 달라지지는 않습니다. 시가와의 차이가 19%라 증여세는 없지만, 5%가 넘어 양도세는 시가로, 취득세는 시가인정액을 과세표준으로 계산합니다. 허가 신청 때 낸 자금조달계획과 실제 대금 흐름이 다르면 자금 출처 소명 요청이 올 수 있습니다.
허가를 받아 산 집에 자녀가 2년 동안 살지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있고, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다.
허가를 받으면 자녀가 취득일부터 2년 동안 직접 살아야 합니다. 직장이나 학교 때문에 실거주가 어렵다면 매매보다 증여나 다른 방법을 먼저 비교하세요.
상담 전에 준비할 서류
- 허가 신청에 쓸 매매계약 조건(가격·일정)
- 사는 분 실거주 계획(전입 시기)
- 자금조달계획 증빙(예금, 대출, 증여 신고서)
- 임대차계약서(세입자가 있으면)
상담은 이렇게 진행합니다.
- 전화·카카오톡: 집 주소, 시가로 보는 가격, 생각하는 거래가, 가족 관계를 알려 주세요.
- 1차 계산: 세 가지 세금과 기준선을 계산해 상담 전에 보내 드립니다.
- 상담(30분): 거래가·대금 마련·신고 일정을 정합니다.
- 진행: 신고를 맡기시면 계약서 검토부터 신고까지 이어서 진행합니다.
서수원 지역 확인 사항
- 지역
- 수원 권선구·장안구
- 규제지역
- 권선구 쪽은 규제지역 아님, 장안구 율전동 쪽은 조정대상지역·투기과열지구
- 토지거래허가
- 장안구 쪽 아파트만 토지거래허가구역 (2026년 12월 31일까지)
- 관할 세무서
- 수원세무서 (양도세는 파는 분, 증여세는 받는 분 주소지 기준) · 동·리별 관할은 홈택스 조회로 확인
- 취득세 신고
- 부동산이 있는 시·군·구 (위택스 전자신고 가능)
- 서수원 가운데 장안구 쪽 아파트만 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역입니다.
- 서수원의 집을 가족에게 넘길 때는 그 집이 권선구인지 장안구인지부터 확인해야 증여 취득세(3.5%·12%)와 양도세 중과 여부가 정해집니다.
서수원 토지거래허가 가족 매매 세금상담 안내
위너세무회계는 광교 SK뷰레이크(수원시 영통구 하동)에 있습니다. 서수원에서는 사무실 방문 상담과 전화·화상 상담 중 편한 방식으로 진행합니다. 매매 조건(가격·일정), 실거주 계획, 자금조달계획 증빙을 준비해 주시면 첫 상담에서 바로 계산해 드립니다. 상담료는 30분 110,000원이고, 신고를 맡기시면 상담료를 차감해 드립니다.
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수원 장안구에서 부모님 아파트를 사도 허가가 필요한가요?
네. 수원 장안구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라 가족 간 매매도 계약 전에 허가를 받아야 하고, 허가 뒤 2년 동안 직접 살아야 합니다.
허가구역에서는 자금조달계획서 증빙도 내나요?
네. 허가를 받아 사는 주택은 자금조달계획서와 함께 예금 잔액, 대출, 증여세 신고서 같은 증빙 서류를 냅니다.
증여도 허가를 받아야 하나요?
순수 증여·상속은 대상이 아닙니다. 토지거래허가는 대가를 받는 계약에 적용되어, 보증금·대출을 넘기는 부담부증여는 채무 부분이 대가라 허가 대상이 될 수 있습니다. 증여하면 증여세와 증여 취득세를 계산합니다.
세입자가 있는 집도 바로 들어가 살아야 하나요?
2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 분이 2026년 10월 1일 현재 세입자가 있는 집을 사면 임대차가 끝날 때까지 실거주를 미룰 수 있습니다. 신청 기한은 2027년 12월 31일, 입주는 늦어도 2028년 9월 30일(유예 신청 전에 맺은 갱신 계약 1회·최대 2년을 넣으면 2029년 말)까지이고, 요건은 시·군·구에서 확인해야 합니다.